Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
- Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Ошибки и нюансы при составлении
- Гарантии при заключении предварительного договора
- Возможные риски для покупателя
- Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости
Преддоговор — это соглашение, в котором продавец и покупатель фиксируют намерение подписать основной договор. Если один из них уклоняется от соглашения, другой заставляет подписать договор в судебном порядке.
Чем он отличается от основного договора купли-продажи
В предварительном договоре (ПДКП) содержатся только намерения, а в основном договоре купли-продажи (ОДКП) — обязательные для исполнения условия. Заключая преддоговор, покупатель не становится владельцем квартиры или дома, а продавец не получает оплату. Происходит «резервирование» прав.
Контрагенты могут согласованно внести изменения в предварительный договор или отменить его действие без последствий. Преддоговор не требует нотариального удостоверения.
Преддоговор заключается с застройщиком (юрлицом), когда дом сдан в эксплуатацию и получены документы. В процессе стройки можно подписывать только соглашение о долевом участии. По преддоговору нельзя продать еще не построенный объект.
При покупке квартиры в ипотеку
При купле-продаже ипотечной квартиры в сделке участвуют минимум три стороны: продавец, покупатель и банк, одобривший кредит. Подписать преддоговор без согласия кредитора можно, но в тексте необходимо прописать действия участников сделки, если банк откажет.
Часто банки просят оформить преддоговор у нотариуса. Заверенный документ страхует от спорных ситуаций.
Участники сделки могут подписать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом. Эти понятия разные.
Задаток — это сумма, вносимая в счёт частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора. Размер устанавливается в преддоговоре и не превышает стоимость приобретаемого имущества.
Возврат задатка зависит от того, кто передумал заключать сделку:
- решение разорвать договоренности обоюдное — сумма возвращается покупателю в полном размере;
- сделку отклонил покупатель — задаток не возвращается;
- инициатор разрыва — продавец, значит он возвращает задаток покупателю в двойном размере.
Аванс — это сумма, оплачиваемая перед заключением основного договора и не признаваемая задатком.
В случае отказа от сделки аванс возвращается покупателю за вычетом издержек, к ним относятся, например, затраты на оформление документов.
Задаток и аванс оформляются отдельно от предварительного договора в письменной форме. Предпочтительная форма преддоговора — с задатком, так как он влечёт серьёзные последствия при отказе от заключения сделки.
При продаже квартиры или доли, принадлежащей несовершеннолетнему, опекун должен получить одобрение опеки и в некоторых случаях — разрешение несовершеннолетнего собственника. Сделка без одобрения уполномоченного органа — недействительна.
Преддоговоры, связанные с куплей-продажей недвижимости несовершеннолетнего, подлежат нотариальному удостоверению и только затем предоставляются органам опеки. Лучше направлять сразу два преддоговора — о продаже текущего жилья и покупке нового. Если в установленный срок органы опеки не получат доказательства о приобретении другого жилья с равноценными или лучшими условиями проживания и размерами, сделку о продаже отменят.
Предварительный договор купли-продажи квартиры – Образец, бланк 2022 года
Покупатель при заключении преддоговора рискует больше, чем продавец.
Отсутствие гарантий на приобретение имущества
Преддоговор — это не сделка о переходе прав собственности, поэтому его подписание не даёт никаких гарантий. Контрагент может повысить цену или отказаться от продажи квартиры. На практике таким продавцам удаётся отделаться от обязательств лишь штрафом и возвратом задатка.
Если при заключении предварительного договора купли-продажи стороны не уделили должного внимания форме и обязательным условиям, то его можно оспорить в суде.
Наличие нескольких предварительных договоров на одно имущество
У предварительного договора есть минус — он не регистрируется в Росреестре. Покупатель не знает, сколько еще преддоговоров заключил продавец. Когда правда всплывает, покупателям, которым повезло меньше, приходится взыскивать убытки через суд.
Чтобы обезопасить себя, добавьте в преддоговор условие о гарантиях продавца. Он должен доказать отсутствие других заключенных преддоговоров на имущество. За несоблюдение условия предусматривается штраф.
Распространённая практика — вносить аванс или задаток при подписании преддоговора. Поэтому остается риск, что недобросовестный контрагент исчезнет, получив деньги. Чтобы их вернуть, придется заключать договор купли-продажи через суд, если у покупателя ещё остались намерения вступать в отношения с таким продавцом.
При выборе формы для составления предварительного договора, необходимо учитывать, как будет оформляться основное соглашение. Эти два документа должны быть составлены в одном стиле. Несложно догадаться, ПД должен содержать все существенные условия основного соглашения. Подробно описываются характеристики объекта сделки. Достаточно часто здесь указывают, в течение какого периода нужно составить основной договор. Если одна из сторон не выполнит свои обязательства, суд может заставить ее принудительно оформить договор по купле-продаже.
Для оформления ПД стороны должны иметь при себе определенные документы:
- паспорта;
- выписки из ЕГРН;
- выписки из домовой книги;
- справки из БТИ.
Нужно понимать, при совершении сделки большие риски несет именно покупатель. Соответственно, он может проявить инициативу, попросив продавца о предъявлении дополнительной документации. Поэтому перечисленный список можно расширить.
Как и у любого официального документа, здесь необходимо название, отображающее суть оформления. Место и дата совершения сделки также должны быть проставлены. Ниже прописываются сведения об участниках сделки.
Далее идет основная часть, в которой указываются все подробности сделки:
- Предмет договора
Здесь необходимо отметить, что стороны собираются в скором времени оформить ДКП квартиры. Описывается сама недвижимость. Отмечается адрес, по которому находится жилище, площадь, число комнат, другие идентифицирующие данные.
Пункты договора, предполагающего совершение в будущем сделки купли-продажи жилого помещения, заполняются со следующими особенностями оформления:
- Предмет предварительного договора. Договоренности сторон по такому виду соглашения происходят вокруг квартиры, но предметом будет выступать именно договоренность о заключении в будущем основного договора сделки (п. 554 ГК). При этом прописываются также характеристики квартиры, которая будет продана и куплена по основному договору:
- ее адрес,
- кадастровый номер,
- сведения о площади,
- количестве комнат и т.д.
Указываются реквизиты документа, на основании которого у продавца зарегистрировано право собственности на квартиру (договор сделки, свидетельство о наследстве и т.д.), данные выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности. Дополнительно следует прописать, что жилое помещение не имеет ограничений, обременений и арестов.
Задаток является инструментом, гарантирующим, что стороны исполнят условия предварительного договора. В п. 2 ст. 381 ГК отражены меры в отношении стороны, нарушившей договоренности:
- если в срыве сделки виновен покупатель, задаток ему не возвращается;
- если продавец уклонился от подписания основного договора, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Передача задатка происходит с оформлением расписки, подтверждающей получение денежных средств. При этом и в договоре и в расписке должно быть указано слово «задаток». В противном случае он будет считаться авансом.
Надо отметить, что при оформлении ПДКП квартиры, предоплата не относятся к непременному условию соглашения. Требуются ли добавочная гарантия для обеспечения обязательств по ПД определяется сторонами. Однако, надо иметь ввиду, что при отсутствии таких платежей, ДКП жилья не обладает никакой защитой и может запросто быть расторгнутым без каких-либо последствий.
И даже, если пострадавшая сторона обратится в суд, то она не получит никакой компенсации, так как в ПД ничего не прописано по данному поводу и предоплата не была совершена. Инициатору разрыва ПД придется всего лишь заплатить судебные издержки.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2022 года
При заполнении ПД для реализуемой по частям квартиры требуется учитывать характерные особенности такой сделки. Во-первых, потребуется определить действительную величину доли Продавца. А если продавцом еще является несовершенное лицо, то в этом варианте процедура оформления ПДКП квартиры без юридического сопровождения станет весьма затруднительной для Продавца.
Главную роль при заключении такого ПД играют структуры опеки, без их согласия такое соглашение оформить будет невозможно.
Ситуация по реализации квартиры лицом, не достигшим 18-ти лет, встречается нередко и обладает своими особенностями. Поэтому, перед подписанием ПДКП квартиры или доли в квартире несовершеннолетним лицом рекомендуется внимательно проверить все документы, сопровождающие сделку. В первую очередь понадобиться выяснить в ведомствах опеки, не зарегистрирована ли семья у них и не лишены ли взрослые родительских прав.
Это является важным моментом, так как такими обстоятельствами нередко пользуются мошенники.
Ограничения по возрасту на покупку/продажу недвижимости несовершеннолетних лиц регламентированы ст. 28 и ст. 26 ГК РФ:
- За несовершеннолетних лиц возрастом до 14 лет ПДКП квартиры или доли в квартире обязаны подписывать от их имени лишь их родители, опекуны или усыновители.
- Лица, возрастом от 14 до 18 лет имеют право ставить подпись на ПД и ДКП доли в жилплощади, однако лишь с письменного разрешения родителей, попечителей или усыновителей.
Кроме существенных условий, обозначенных в ПДКП, контрагенты могут прописать дополнительные, обозначенные в следующих разделах:
- Ответственность участников соглашения. Благодаря такому разделу вероятность исполнения взятых на себя обязательств контрагентами становится более высокой. Здесь надо прописать санкции за игнорирование взятых обязательств.
- Порядок изменения или прекращения ПДКП.
- Алгоритм рассмотрения конфликтов, с указанием способов разрешения их, а также методов предъявления претензий.
Перечисленный список дополнительных условий можно расширить, если этого потребует тот или иной контрагент.
ПДКП квартиры допускается расторгнуть несколькими способами:
- В одностороннем порядке.
При этом, если с инициативой расторжения выступит покупатель, он может утратить залог. Если же с инициативой разрыва соглашения выступит продавец, то ему придется возвратить покупателю залог в удвоенной величине. Также инициатором разрыва ПДКП погашаются все штрафные санкции.
- По соглашению сторон.
Все последствия разрыва ПД оговариваются участниками сделки.
- По судебному вердикту.
Участники ПД могут предъявить требование о разрыве договора, если в нем нарушаются их права.
Безопасность сделки регулируется существующими правилами. Специалисты подтверждают, что при продаже квартиры важно составить предварительный договор. Обычная расписка с указанием факта передачи денег не накладывает на продавца строгих обязательств. Он может отказаться в дальнейшем от своих слов, подвести покупателя. Продавец может изменить цену или заключить сделку с другим человеком.
КУПЛЯ-ПРОДАЖА. Предварительный договор купли-продажи квартиры
После внесения нужной суммы банк снимает залог спустя 5 суток. Право собственности регистрируется через 10 дней. Лучше обозначить в договоре то, что продавец обязан передать квартиру покупателю. Если не указать такой пункт в документе, одна из сторон может нарушить права другой.
Если у покупателя есть дети младше 18 лет, нужно учитывать особенности таких сделок. Продажа квартир с долями для детей происходит с участием законных представителей. Условия проведения сделки:
- подготовка трех экземпляров соглашения.
- предоставление одного документа в Росреестр.
- написание заявления (оформление права собственности).
Помимо этого понадобятся все основные документы:
- паспорта всех участников процесса;
- свежая выписка, взятая из домовой книги;
- квитанция (об уплате госпошлины);
- свидетельства о рождении (лиц до 18 лет);
- согласие, полученное от органов опеки;
- предварительный договор, кадастровый паспорт.
Чтoбы зaдaтoк имeл пoлнyю юpидичecкyю cилy и к cдeлкe нe былo вoпpocoв, пoмимo coглaшeния нyжнo oфopмить eщe двa дoкyмeнтa: пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и pacпиcкy.
Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи cocтaвляeтcя пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм пpoпиcывaют вce дoгoвopeннocти, кoтopыx дocтигли пpoдaвeц и пoкyпaтeль. Нaпpимep, yкaзывaют:
📝 cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв;
📝 cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;
📝 cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;
📝 cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;
📝 ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;
📝 дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.
Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:
📌 фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;
📌 aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;
📌 yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;
📌 cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;
📌 пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.
Кaк выглядит типoвoй дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы?
3aкoнoдaтeльcтвo нe пpeдъявляeт cтpoгиx тpeбoвaний к фopмe coглaшeния o зaдaткe: глaвнoe — coдepжaниe. Oбычнo дoкyмeнт пeчaтaют нa бyмaгe, вpyчнyю зaпoлняют дaнныe oбeиx cтopoн и дpyгиe cyщecтвeнныe cвeдeния, и пoдпиcывaют.
Пoлнaя инcтpyкция пpивeдeнa вышe. Кpaткaя инcтpyкция:
🤝 дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o cyммe зaдaткa, cpoкax peгиcтpaции cдeлки и дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвияx;
📋 пpoвepьтe гoтoвнocть дoкyмeнтoв к cдeлкe, пoлyчитe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa, yтoчнитe дpyгиe вaжныe нюaнcы;
📝 cocтaвьтe и пoдпишитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, coглaшeниe o зaдaткe и pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг;
💰 пepeдaйтe дeньги в мoмeнт пoдпиcaния pacпиcки.
Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2022 году
Bнeceниe зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы c ипoтeчным кpeдитoм, мaтepинcким кaпитaлoм и дpyгими дoпoлнитeльными ycлoвиями вoзмoжнo. Пpocтo в coглaшeнии o зaдaткe, пoмимo дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвий, yкaзывaeтcя пopядoк oфopмлeния мaтepинcкoгo кaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c иcпoльзoвaниeм ипoтeчныx cpeдcтв или дpyгиe нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa вы иcпoльзyeтe для пoкyпки нeдвижимocти.
Субъектами договора являются лица, совершающие сделку. Они приводятся в начальной части договора, с указанием того, кто является продавцом, а кто — покупателем. Если это физические лица, то достаточно имён и фамилий, а если какое-то лицо выступает в качестве юридического, то нужно указать полные реквизиты.
С предметом всё несколько сложнее, чем если бы заключался непосредственно договор-купли продажи. В таком случае указывался бы сам объект недвижимости. Предварительный же договор фиксирует намерение сторон совершить сделку, которая порождает обязательство продавца передать недвижимость покупателю, а у покупателя — оплатить покупку своевременно. Поэтому в предварительном договоре отмечается, что стороны подготовились к заключению в будущем сделки купли-продажи жилой недвижимости. После чего объект описывается так, как если бы заключался основной договор. Необходимо указать полный адрес квартиры, этаж, привести выписку из кадастрового паспорта, которую можно использовать в качестве приложения к договору.
В некоторых случаях описывается причина, из-за которой невозможна основная сделка. К примеру, приводятся сведения о том, что сторона ожидает поступления средств из какого-то источника или проводит оформление права собственника.
Едва ли не самым важным при заключении предварительного договора является раздел о цене. Дело в том, что это условие, которого может вообще отсутствовать в основном договоре, и это не делает сделку недействительной. В таком случае взаиморасчеты могут произойти на базе оценки рыночной стоимости, а справедливую цену укажут эксперты — независимые оценщики. Стороны могут обратиться к ним сами или это произойдёт по решению суда. При заключении предварительного договора обычно какая-то часть суммы покупателем уже перечисляется. Здесь очень важно оформить это в соответствии со своими намерениями.
Перечисляемая в предварительный период сумма может трактоваться в качестве аванса или задатка. Это довольно сходные явления, но всё же обладающие разным функционалом. В равной степени — аванс и задаток перечисляются в счет исполнения обязательств по основной сделке, которая будет заключена в будущем. Для того чтобы отразить это в предварительном договоре нужно ввести в него раздел о задатке или добавить соответствующие пункты к разделу о цене.
В таком случае так и нужно написать, что обеспечением исполнения покупателем обязательств по договору является задаток. После этого сделать прямую ссылку на статью кодекса, так и отметив, что задаток предусматривается ст. 380 ГК РФ. После этого может идти фраза о том, что в случае невыполнения обязательств покупателем задаток продавцом не возвращается. Если же договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, то он должен вернуть задаток другой стороне в двойном размере и уплатить какой-то штраф, к примеру, 3% от цены договора. В конце нужно привести данные о сроке, в который должна произойти оплата.
Не обеспечив предварительный договор задатком или не отразив это юридически грамотно, покупатель получает существенные риски:
- произведённый им авансовый платёж, если такой будет иметь место, не получит той обеспечительной функции, которую от него обычно ждут;
- не получится добиться компенсации за уклонение стороной от выполнения её обязательств по заключению основного договора.
Всё это относится к условиям необязательного характера, которые могут быть, а могут и не быть. В принципе, если у покупателя ещё нет денег, но есть желание зафиксировать намерение, поскольку обе стороны заинтересованы в том, чтобы основная сделка в конце концов состоялась, то заключить предварительную можно и без любых платежей. Правда, хоть она и будет иметь юридическую силу, но тогда принудить какую-то из сторон к заключению основного договора будет гораздо труднее.
Кроме этого в предварительном договоре имеет смысл указать на:
- обстоятельства, при которых основной договор будет считаться исполненным;
- всё то, что находится в жилом помещении — отделка, средства связи, кондиционирования воздуха, газовые приборы, сантехника и подобное;
- гарантию продавца на свободу недвижимости от прав на неё со стороны третьих лиц;
- сторону, которая будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией и оплатой нотариальных услуг, если будет принято решение о нотариальном удостоверении сделки;
- срок заключения основного договора;
- ответственность стороны, которая станет уклоняться от заключения основного договора;
- момент прекращения обязательств по предварительному договору.
Приводятся и данные о том, что подтверждает право собственности продавца на недвижимость, которая станет предметом основного договора. В настоящий момент единственной формой подтверждения права собственника является выписка из государственного реестра недвижимости. Однако это не означает, что свидетельства, которые выдавались ранее, полностью утратили всякий смысл. Они являются доказательством того, что определённое лицо было собственником жилой недвижимости на дату выдачу свидетельства. Поэтому, при наличии старого свидетельства и свежей выписки из ЕГРН, можно приложить копию свидетельства и новую выписку, что будет полным доказательством того, что продавец является собственником квартиры не первый год.
Оставаясь предварительным соглашением такой вид сделки не порождает последствий, связанных с переходом права собственности на недвижимость. Однако его одностороннее расторжение может привести к экономическим последствиям.
К ним относится — уплата штрафов, возврат аванса или задатка в двойном размере, если виновной в срыве основного соглашения окажется лицо, получившее задаток в силу планируемой передачи недвижимости. Если же сделку сорвёт покупатель, то задаток остаётся у продавца.
ПродавецРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон: ПокупательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:
Если стороны договорились о передаче задатка, то это условие в обязательном порядке должно быть прописано в предварительном соглашении. Согласно п. 4 ст. 380 ГК его сумма будет зачтена в цену основного договора.
Отказ от совершения сделки влечет за собой действие п. 2 ст. 381 ГК, когда:
- у продавца остается задаток при отказе от сделки покупателя;
- покупателю возвращается двойная сумма задатка при отказе от сделки продавца.
Эти моменты обязательно отражаются в предварительном договоре. При этом покупатель вправе закрепить получение не только двойной суммы задатка, но и штрафа в определенном размере, если сделка была сорвана по вине продавца.
Обязательными реквизитами документа также являются:
- информация о сторонах сделки с указанием сведений в соответствии с паспортами. Допустимо заполнить не только паспортные реквизиты, адрес по прописке, но и адрес фактического проживания, контактные телефоны;
- предмет соглашения – квартира с ее точными характеристиками на основании официальных документов, которая будет впоследствии предметом основного договора;
- цена жилья прописывается в предварительном договоре полностью;
- информация о правоустанавливающих документах, на основании которых квартира принадлежит продавцу, а также данные о выписке из ЕГРН. Рекомендуется сверять реквизиты продавца с этими документами, а также обращать внимание на обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру. Такие сведения можно увидеть в разделе выписки из ЕГРН;
- права и обязанности сторон с указанием сроков их исполнения. Это, в первую очередь, касается порядка передачи квартиры, чтобы избежать ситуации, когда продавец их затягивает. Предварительным договором могут быть установлены штрафы при неисполнении обязательств любой из сторон;
- срок заключения основного соглашения с фиксацией конкретной даты или периода, в течение которого основной договор может быть подписан сторонами. Срок может быть установлен любой по договоренности участников сделки. При его отсутствии Гражданский кодекс в п. 4 ст. 429 обязывает стороны заключить основной договор в течение одного года от даты подписания предварительного.
Помимо основных моментов сделки, которые обязательно должны быть указаны в предварительном соглашении, стороны вправе внести иные условия. Документ от этого не потеряет своей юридической силы, а участники сделки могут быть уверены, что существенные для них уточнения будут исполнены. При невыполнении же они могут обратиться в суд и истребовать их по решению судебного органа.
К таким уточнениям могут относиться:
- штрафные меры при нарушении условий договора;
- крайняя дата освобождения квартиры продавцом;
- описание состояния квартиры на момент составления предварительного договора и требование передать ее в таком же виде в рамках основного договора (например, стороны условились, что в стоимость квартиры входит также встроенная мебель и техника);
- требование о том, что жилье передается в надлежащем виде и без задолженности по платежам и налогам;
- иные условия.
Отметим, что стороны вправе договориться о передаче денежных средств без оформления предварительного договора. Но такой вариант рассчитан исключительно на доверие между продавцом и покупателем. В случае отказа от сделки стороны могут лишиться аванса и истребовать его не смогут.
Несмотря на четко прописанные условия в договоре, при оформлении ПДКП есть определенные риски. К ним относят:
- 1Признание документа недействительным.
- 2Потеря задатка или аванса.
- 3Приобретение недвижимости с обременением.
- 4Оформление предварительного договора с мошенником.
Если стороны не смогли прийти к обоюдному решению по расторжению предварительного договора, они обращаются в суд. Если суд обнаружил значительные нарушения условий договора одной из сторон, он имеет право расторгнуть ПДКП.Процесс расторжения предварительного договора через суд включает в себя следующий алгоритм действий:
- 1Обсуждение расторжения договора с представителем другой стороны в досудебном порядке. В ином случае есть вероятность, что суд не будет рассматривать иск. Необходимо предоставить отметку о вручении контрагенту требования о расторжении ПДКП. Такой отметкой служит уведомление от почты или подпись получателя. Отправить требование можно заказным письмом, курьером или вручить лично. В случае согласия контрагента процесс расторжения договора будет такой же, как при обоюдном соглашении сторон прекратить отношения. В случае отрицательного ответа необходимо обратиться в суд для защиты своих прав.
- 2Подготовка и подача иска в суд. В исковом заявлении необходимо указать свои требования: расторжение предварительного договора купли-продажи и возврат залога. Также необходимо приложить копию требования о расторжении договора и уведомление о вручении.
- 3Участие во всех судебных заседаниях. В течение пяти дней после получения искового заявления судья должен решить, принимать иск или нет. Если иск принят, суд вынесет определение, на основании которого возбуждается дело. На следующий день после этого копии определения направляются всем участникам дела. Далее происходит само судебное разбирательство по существу заявленных требований. В процессе слушания дела истец и ответчик предоставляют необходимые доказательства и опровержения.
По сути предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это соглашение о заключении в будущем Основного договора на оговоренных условиях. Оформлять ПДКП целесообразно при следующих обстоятельствах:
- На текущий момент у покупателя недостаточно денег для совершения покупки. Заключив ПДКП, продавец подтверждает готовность ждать сбора недостающей суммы, а покупатель — готовность купить недвижимость в установленный срок.
- Невозможность прибыть лично для совершения сделки. Иногда стороны не могут явиться на сделку, а действия через посредников вызывают подозрения. Оформление ПДКП дает возможность отсрочить продажу до прибытия сторон.
- Нехватка необходимых документов. Оформление некоторых справок, например, разрешения органов опеки на продажу, может занять от 2 недель до 1 месяца, поэтому иногда сторонам крайне необходима отсрочка сделки для сбора документов.
- Недоверие со стороны покупателя. Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит только ему и после продажи не появятся «скрытые» собственники. Для сбора доказательств в виде дополнительных справок, выписок потребуется от 1 до 4 недель.
Наибольшие риски сопряжены с покупкой жилья по ПДКП на первичном рынке. Дело в том, что застройщик должен оформлять с покупателем договор долевого участия (ДДУ). Согласно такому документу, ответственное лицо занимает деньги у инвестора (покупателя квартиры), а в ответ обязуется по окончании строительства заключить договор, следствием которого будет переход права собственности от застройщика к покупателю.
Подмена ДДУ на ПДКП означает, что у Покупателя не возникнет права потребовать у застройщика передачу квартиры в собственность. Если строительство окажется незавершенным, в лучшем случае инвестор сможет вернуть обеспечительный платеж.
Следует учесть, что при оформлении ДДУ исключен риск «двойной продажи», а ПДКП можно заключить несколько раз. Тогда на достроенную квартиру будет претендовать несколько обманутых вкладчиков.
При покупке квартиры на первичном рынке ПДКП можно оформлять только при условии, что физически квартира уже существует, застройщик является собственником и намерен ее продать. При инвестировании в строительство нужно заключать только ДДУ. Также не стоит доверять застройщику, предлагающему заключить Предварительный договор долевого участия, поскольку он не несет правовых последствий, аналогичных ДДУ.
Предварительный договор купли-продажи с задатком: образец 2022 года
Оформить договор о намерении продать квартиру можно:
- самостоятельно;
- с помощью нотариуса;
- в риелторском агентстве.
Первый способ самый дешевый и опасный, поскольку малейшая неточность формулировок пунктов, которые может содержать типовой договор, превратит ПДКП в бесполезную бумагу. О том, как оформить документ правильно, необходимо спросить у юриста.
Нотариус может помочь грамотно составить документ, оценить дееспособность сторон, подтвердить, что действия Продавца и Покупателя добровольны.
Риелторы в основном действуют в интересах Продавца. Защита Покупателя их волнует в последнюю очередь. В превалирующем большинстве случаев в качестве обеспечения сделки предлагается указать, что покупатель вносит аванс, возврат которого крайне затруднителен.
Оформление ПДКП — дело добровольное. Если продавец не хочет оформлять соглашение о намерении совершить сделку, он может «потерять» покупателя, которому такой документ необходим. Дело в том, что при выдаче ипотеки покупатель должен предоставить банку письменное обязательство купить объект, под который выдается крупная сумма денег. Именно ПДКП позволяет заключить кредитный договор.
Вне зависимости от того, произведено ли нотариальное заверение договора, он имеет юридическую силу и влечет правовые последствия.
Стороны обязуются совершить сделку, однако непредсказуемые обстоятельства могут стать причиной отказа от былых намерений. Тогда события развиваются по одному из возможных сценариев:
- Если истекает срок действия предварительного договора, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор, ПДКП считается недействительным. При желании одна из сторон может обратиться с просьбой продлить срок, а вторая может принять предложение или отказать.
- Если срок не истек, и обе стороны готовы отказаться от сделки, задаток возвращается прежнему владельцу. Продавец и Покупатель составляют документ-соглашение о расторжении ПДКП.
- Одна из сторон отсылает в сторону другой письменное предложение расторгнуть договор. При этом инициатор должен быть готов понести убыток в размере внесенного залога (или удвоенной суммы залога). Как правило, дело доходит до суда, только если не удается урегулировать несогласованности материального характера.
На стадии подписания договора каждая из сторон может просто отказаться его заключать. Если документ уже подписан, то есть возможность прекратить обязательства или изменить существенные условия (например, цену квартиры).
Для изменения условий необходимо составить дополнительное соглашение. Это возможно лишь в том случае, если вторая сторона не против.
- Предварительный договор купли-продажи недвижимости
- Договор купли-продажи земельного участка по доверенности. Передаточный акт
- Договор купли — продажи квартиры по доверенности
- Акт приема-передачи земельного участка с домом к договору купли-продажи недвижимости
- Акт приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка
- Акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры
- Договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома
- Договор купли-продажи земельного участка
- Договор купли-продажи квартиры (ипотека)
- Соглашение об определении долей в имуществе, находящемся в общей собственности
- Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала
- Договор купли-продажи жилого помещения с использованием материнского капитала (вариант 2)
- Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
- Передаточный Акт к Договору купли-продажи квартиры (с рассрочкой платежа)
- Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа
- Акт приёма-передачи квартиры
- Договор аванса за квартиру
- Договор задатка за квартиру
- Договор купли продажи доли квартиры
- Договор купли-продажи комнаты
- Предмет — передача прав на жилье за указанную сумму.
- Факт подписания означает передачу права на недвижимость.
- Содержится способ и форма оплаты всей стоимости.
- Обязательна регистрация в Росреестре.
Что должно быть в договоре
Договор в той же форме (письменной ст. 160 ГК) по аналогии с основным.
Он содержит:
- Вступительную часть с указанием даты и места оформления, идентификацией сторон.
- Предмет: стороны намерены продать и купить квартиру.
- Подробное описание приобретаемой квартиры: адрес, год постройки дома, материал, площадь, число комнат, этаж и другие данные.
- Основную часть: сроки, стоимость, задаток, гарантии, санкции.
- Условия оформления основного соглашения, по нему покупатель получит в собственность квартиру, ее полную цену.
- Период действия предварительного договора, в течение которого будет подписан основной ДКП и квартира передана в собственность покупателя. При отсутствии этого пункта период составляет один год по п.4 ст. 429 ГК.
- Инструменты гарантии основной сделки (аванс, судебный порядок, материальная ответственность, задаток).
- Права и обязанности.
- Как разрешаются споры.
- Адреса регистрации, телефоны, ФИО и подписи сторон (представителей).
Если в указанный срок покупатель уклонится от подписания основного ДКП, а другой инструмент воздействия не указан, продавец вправе принудить его через суд по ст. 445 ГК к покупке квартиры.
Чтобы соглашение не стало ничтожным, и не возникали проблемы с подписанием основного, сторонам следует учесть и отразить в нем следующие моменты:
- правоспособность и дееспособность каждой стороны;
- отсутствие обременений, прав третьих лиц и нарушенных прав несовершеннолетних на приобретаемое жилье;
- цену квартиры полностью;
- данные паспорта и регистрации, телефоны.
Дополнительными пунктами договора устанавливают:
- срок, в который продавец обязан подготовить все документы;
- порядок предоставления покупателю их копий;
- осмотр жилья и его технического состояния;
- порядок проверки достоверности представленных документов;
- размер аванса или задатка, а также условия скидок по ним;
- кто и в каких долях несет расходы по сделке, оплачивает госпошлины;
- кто платит за услуги аренды банковской ячейки, если она используется при передаче денег;
- иные пункты по усмотрению сторон.
Задаток или аванс выступают гарантией совершения сделки. Продавцу это очень важно. Понятие о задатке, форму соглашения и последствия его неисполнения содержат ст. 380, 381 ГК. Соглашение о задатке заключают в письменной форме, независимо от его суммы, либо включают его пункты в предварительный ДКП.
При отсутствии письменного соглашения, задаток признается авансом. Если покупатель не исполнит условия договора с задатком, деньги останутся у продавца. Если продавец не исполнит его, он возвратит двойную сумму задатка покупателю.
Если сделка по договору с авансом, сумму его в дальнейшем включают в стоимость приобретаемого жилья.
Задаток или аванс устанавливают в фиксированном размере или в доле от цены квартиры. При этом ее цена, указанная в ДКП, должна быть не меньше 70% от кадастровой.
Рекомендуемая форма соглашения о задатке здесь.
Обычная форма представлена здесь.
В сделке приобретения квартиры в ипотеку третьей стороной сделки является банк. Ответственность за ее срыв будет нести и банк и продавец. Образец 2018 года представлен для скачивания здесь.
Несколько отличается форма соглашения, предлагаемая Сбербанком, при его участии в сделке. Образец документа, требуемого Сбербанком, приведен здесь.
Как указывалось выше, предварительный договор имеет простую письменную форму. Нотариально заверенный документ будет иметь приоритет в случае судебных разбирательств. Участие юриста в его оформлении поможет сторонам избежать ошибок.
Законодательно предварительным соглашением суд может признать деловую переписку по СМС, почте, телеграфу, электронной почте, разговоры по телефону.
Предварительный договор купли-продажи: как составить без ошибок — образец
При оформлении требуются документы:
- на жилье (правоустанавливающие, оценочные и другие);
- доверенность нотариальная (при участии представителя);
- паспорта лиц, заключающих его.
Предварительный договор — важный документ, обеспечивающий гарантии прав покупателя и продавца в сделке с недвижимостью. Его подписание защитит стороны от ее возможных неблагоприятных последствий. Составить документ правильно помогут образцы, которые можно скачать в интернет. Участие юриста или нотариуса в его подготовке позволит сторонам избежать ошибок и защитить свои интересы в суде.
Полномочия на проставление подписи в договор имеют только стороны будущей сделки и их представители.
ВАЖНО! В случае представления интересов необходимо внимательно проверять подлинность полномочий (порядок составления, срок действия, данные нотариуса). Для этого достаточно экземпляра доверенности и копии паспорта, или иного документа, удостоверяющего личность.
Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка) не относится к категории сложных, и многие распечатывают его при помощи типовых бланков или образцов заполнения. Во избежание неблагоприятных последствий при заполнении бланка, для надлежащего оформления все же лучше обратиться к специалистам портала Правио.
Размер задатка определяют с учетом реальных условий. В типичных ситуациях достаточно не более 5-10% от цены продажи квартиры по договору. Крупные суммы могут понадобиться для погашения имеющихся задолженностей. Вместо процентов от стоимости объекта недвижимости рекомендуется указывать в сопроводительных документах точную величину предоплаты (цифрами, прописью).
По нормам действующего законодательства соглашение о задатке составляют в письменном виде. Применяют следующие решения:
- отдельный документ с условиями предварительной оплаты;
- часть предварительного договора;
- раздел в основном ДКП.
В любом из рассмотренных вариантов факт передачи денег подтверждают распиской. Ниже представлены печатные образцы документа. Однако специалисты советуют применять заполнение от руки. Такая технология предотвращает подделку. Для исключения мошенничества рекомендуется выполнять записи с применением пишущих средств покупателя. Недопустимы помарки, ошибки, исправления и другие дефекты, затрудняющие однозначное прочтение текста.
Полные сведения о сути сделки вместе с важными нюансами содержит предварительный договор:
- наименование документа, дата и место составления;
- идентификационные данные сторон;
- адрес, площадь, стоимость квартиры;
- размер задатка, порядок расчетов;
- перечень подготовительных мероприятий с указанием сроков;
- дату составления основного договора;
- список вещей, которые продавец оставляет новому владельцу;
- ответственность сторон, штрафные санкции;
- особые условия, форс-мажорные обстоятельства.
Кроме отказа в продаже квартиры после получения задатка для возврата двойной суммы в тексте соглашения можно указать следующие основания:
- до согласованной даты не выписаны все жильцы с постоянной регистрацией по данному адресу;
- остались долги по коммунальным услугам;
- не подготовлено согласие супруга или другие документы для совершения сделки;
- продавец не сообщил о наличии других собственников.
В расписке отмечается, что берут именно задаток при продаже квартиры. Обязательный пункт – отсутствие взаимных претензий.