По сути это обычная сделка. Все заинтересованные лица (совладельцы земли) оговаривают спорные вопросы, находят компромисс и отражают все на бумаге. Подписывают соглашение в экземплярах согласно количеству его участников.
Чаще всего спорными моментами (о которых ведутся переговоры) являются:
координаты (граница территории) наделяемой каждому дольщику. При этом справедливо придерживаться такого принципа — площадь используемого владения формируется согласно долям в праве собственности, то есть с соблюдением пропорции;
избираемый виды разрешенного использования надела (если градостроительный план предусматривает несколько видов) или запрет на определенный вид;
места доступа к своим территориям;
обособление своих территорий в пределах общего зем.объекта (установка забора, его высота, материал, наличие ворот и т.п.);
отступы для будущих (возможных) капитальных и некапитальных строений. Но с соблюдением требований противопожарной безопасности;
условия и порядок эксплуатации инженерных и гидротехнических систем находящихся на долевой земле;
допустимые виды деревьев, высаживаемые по внутренним границам;
кадастровый учет схемы зем.участка (именно общая схема всех частей объекта, а не отдельных, но как положена с характерными точками, поворотными координатами, линиями границ и пр.).
Иск определение порядка пользования земельным участком
Затруднительным представляется процедура изменения порядка пользования земельным участком.
Поводом может быть незаконность действующего соглашения. То есть нужно доказать в суде, что соглашение было фиктивным, заключено при помощи обмана или использования других «грязных» методов. Другими словами, оспорить сделку. Хотя можно договориться мирно и по обоюдному согласию пересмотреть предмет и условия. Собственно заключить новое, которое будет иметь большую силу по временному признаку.
Пересмотр сложившихся правил также возможен при появлении новых обстоятельств. Например, установлен сервитут на участке, или возведено здание, или в результате актуализации градостроительного плана изменилось назначение.
Процедура пересмотра такая же, как и при обычном процессе. Необходимо лишь дополнительно подтвердить возникновение новых событий-оснований.
Если участок земли является неделимым, то каждый из собственников получает отдельную его часть с параллельным сохранением права общей собственности. В этом случае частью территории владельцы управляют по собственному разумению, а остальным общим наделом (проходы, проезды, подъезды и др.) – по согласованию.
Установление порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, вида прав на него (распоряжение, хозяйственное ведение, пользование, оперативное управление), а также от числа совладельцев.
Когда между собственниками невозможно достигнуть соглашения, то определение порядка пользования земельным участком суд определяет на основании представленных доказательств в виде обязательного для исполнения решения. Например, судебные органы могут постановить:
Кто и где поставит забор;
Как будет организован въезд на территорию, и кто будет им пользоваться;
Стоит ли предоставлять часть участка в аренду и др.
При вынесении судебного решения учитывается размер долей каждого из участников. Если ранее пользование земельным участком осуществлялось без учета воли одного или нескольких совладельцев, то они могут высказать свои возражения и обратиться за изменением порядка пользования в суд.
В ходе определения порядка пользования земельным участком судебными органами привлекаются все граждане, право собственности, которых на недвижимость зарегистрировано в установленном порядке либо предполагается в силу закона (супруги, наследники, налоговые органы и др.). Кроме того, проводятся экспертиза вариантов передачи в пользование частей земельного участка, а также определение стоимости каждой предполагаемой к выделу части земельного участка и т.п.
Каждому собственнику в разрешении столь сложной и противоречивой ситуации могут потребоваться услуги профессионального юриста, который обеспечит защиту его прав и законных интересов.
Вот уже более 20 лет адвокаты коллегии «Бородины и партнеры» занимаются разрешением земельных споров в Москве и МО. Судебная практика определения порядка пользования земельным участком – один из ключевых вопросов, который им приходится разрешать путем сбора доказательств, участия в судебных заседаниях и контроля исполнительного производства.
Благоприятную репутацию в урегулировании споров с землей и аудиторию лояльных клиентов коллегии удалось заработать, благодаря:
Круглосуточному доступу для клиентов – по телефону, электронной почте или в Личном чате;
Предоставлению полного комплекса услуг: консультирования, внесудебного урегулирования спора, участия в досудебных и судебных процедурах, контроль за исполнительным производством;
Членство в Московской палате адвокатов, которое гарантирует профессионализм предоставляемых услуг и соблюдение конфиденциальности.
Если пройти простую регистрацию на сайте, то можно получить первую бесплатную консультацию в онлайн-режиме, а после – переписываться в чате с юристом и отправлять ему важные документы по делу.
Если общее владение землей носит длящийся характер, порядок пользования землей может сложиться естественным образом. Например, на протяжении десятилетий часть площадей может быть отдана под цветники и клумбы, причем соседи по участкам взаимно признают этот порядок пользования. При отсутствии взаимных споров, совладельцы могут пользоваться участком без оформления письменного соглашения.
По взаимной договоренности могут предусматриваться следующие условия землепользования:
предоставление определенных частей общего надела разным гражданам для садоводства и огородничества, размещения хозяйственных построек и т.д.;
определение режима пользования объектами коммунальной сферы – например, скважиной для подачи воды или естественным водоемом;
определение мест прохода через участок к строениям, и т.д.
При сложившемся порядке землепользования каждый из совладельцев может требовать оформления письменного соглашения. Кроме того, такая необходимость может возникнуть, когда права на строение или участок получает новый собственник – он вправе согласиться со сложившимся порядком пользования, либо потребовать изменения его условий. Если стороны не договорятся об изменении или сохранении прежних условий в обоюдном порядке, им придется оформлять соглашение или обращаться в суд.
Статья 247 ГК РФ предписывает, что пользование долевым объектом недвижимости происходит по соглашению всех совладельцев. Такое соглашение не обязательно должно выражаться в письменной форме. Однако для устранения возможных споров лучше подготовить единый письменный документ.
Оформлять соглашение нужно по нормам ГК РФ и ЗК РФ. Выделим общие правила подготовки такого документа:
оформить соглашение должны все лица, имеющие права на участок – сюда относятся не только собственники, но и иные правопользователи (например, граждане, имеющие право постоянно проживания в доме);
соглашение будет действовать только на территории участка в пределах его официальных границ (если режим пользования затрагивает объекты на других земельных наделах, придется оформлять сервитут);
для вступления соглашения в силу, совладельцы должны достигнуть договоренности обо всех его условиях;
если хотя бы несколько положений соглашения были отклонены, спор предстоит решать в судебном порядке.
Если стороны не смогли договориться обо всех правилах общего пользования землей, им предстоит обращение в суд. Инициатором подачи иска может являться любой из совладельцев. В суд нужно представить следующие документы:
вариант пользования участком, предложенный истцом;
межевой план с заключением кадастрового инженера – этот документ может быть оформлен уже в ходе судебного процесса, так как инженер должен подготовить заключение с учетом интересов всех сторон;
правоустанавливающие документы на землю, на объекты капитального строительства, хозпостройки и т.д.
Вести дела в суде граждане могут лично, либо через представителя. Для представительства интересов нужно оформить доверенность через нотариальную контору. Образец искового заявления об установлении порядка пользования участком можно скачать в приложении к статье.
Вариант порядка пользования, представленный истцом, не обязательно будет утвержден судом. Каждая сторона процесса может предлагать собственные условия пользования – их можно представить в форме встречного иска, отзыва или возражений. Суд обязан принять решение с учетом интересов всех сторон.
Начать процесс урегулирования конфликта следует с определения чётких границ спорного участка. Точные координаты объекта указываются в кадастровом паспорте. Для составления документа проводят процедуру межевания, которая фиксирует:
итоговую площадь участка;
согласование его границ с соседними участками.
Межевание осуществляет кадастровый инженер (из территориального отделения Росреестра или лицензированной частной фирмы).
Специалист проводит необходимые замеры и выносит границы участка на местность. Это означает, что проводится установка специальных межевых знаков, отражающих точное месторасположение земельного объекта. Все полученные данные фиксируются в кадастровом паспорте.
В жизни могут происходить различные ситуации, когда между сособственниками возникает спор об использовании общего имущества, например:
Если квартира или другая недвижимость является совместно нажитым имуществом в браке
а бывшие супруги расторгают брак. Если нет возможности решения спора другим путем (например, продажи недвижимости и раздела полученных средств, обмена квартиры на другие с меньшими площадями или компенсации одному из супругов его доли), возникает необходимость определить порядок пользования общей квартирой;
Если недвижимость передается по наследству
и каждый из наследников получает свою долю имущества. В результате каждый из них становится сособственником, и образуется конфликт: как совместно использовать квартиру или дом;
Один из собственников жилья сталкивается с невозможностью использования своего имущества
из-за противодействия других сособственников (например, человека могут не пускать в его квартиру, создавать другие препятствия при проживании и т.д.). В этом случае официальный порядок пользования имуществом должен разрешить подобный спор.
Встречаются и другие ситуации, когда возникает необходимость установить порядок использования имущества – например, между участниками долевого строительства.
1.2. Определение (установление) порядка пользования земельным участком
Общая черта всех конфликтов, связанных с порядком пользования недвижимостью – излишняя эмоциональность, ссоры и скандалы, что делает практически невозможным найти решение ситуации без помощи третьих лиц. Потому Гражданский кодекс РФ предусматривает такую процедуру – по согласию всех собственников или в судебном порядке, если добиться компромисса не удалось.
Составление и подписание сторонами спора соглашения об определении порядка пользования общим имуществом – это наиболее простой вариант разрешения конфликта. Но он возможен только в том случае, если все сособственники согласны с предлагаемыми условиями. Если хотя бы один из них против, договор не будет иметь юридической силы, и разрешать спор придется другим путем – через суд. Законодательство не устанавливает конкретной формы для соглашения, что означает, что документ может быть составлен в произвольной форме, но обязательно должен содержать ряд пунктов:
точное наименование, адрес, площадь и другие характеристики спорного имущества;
список всех сособственников недвижимости, с указанием доли каждого из них;
условия, на которых будет использоваться совместное имущество, например, каждый из владельцев получает по отдельной комнате, а кухня, туалет, ванная используются совместно. Также могут быть прописаны дополнительные условия, например, порядок внесения квартплаты, проведения ремонта, поддержания чистоты в помещении и т.д.;
дополнительные условия: когда соглашение вступает в силу, права и обязанности сторон, подписавших документ, разрешение ситуаций при нарушении договора и др.
Нотариальное заверение данного документа не является обязательным, хотя юристы рекомендуют все-таки провести эту процедуру. После подписания каждый из сособственников получает свою копию соглашения.
Собственник каждой квартиры общего дома имеет право получить определенную долю на окружающей территории, независимо от того, что на ней уже расположились постройки соседей.
Главным критерием, которым будет руководствоваться должностное лицо (судья) станет определение долевого соотношения всех участников процесса в праве пользования конкретной территорией. Все права и обязанности сторон расписаны в ГК РФ и Земельном кодексе страны, где указано, что собственник половины дома имеет право на половину доли земли вокруг него, а тот, что владеет 1/5 дома – получает право на 1/5 части земельного участка вокруг.
В случае, когда у нескольких собственников одного земельного участка имеются споры по порядку пользования землей, можно определить порядок пользования заключив соответствующее соглашение. Такое соглашение является хорошим способом внесудебного урегулирования спора связанного с порядком пользования земельным участком.
Нужно помнить, что порядок пользования земельным участком в долевой собственности может быть изменен. Более того, менять его можно опять же во внесудебном порядке, и снова путем заключения соглашения или приложения к нему. Хотелось бы отметить, что такое соглашение не подлежит регистрации в каких-либо государственных органах и начинает действовать с момента его подписания (если им не предусмотрено что-то другое).
Стоит также помнить и то, что определение порядка пользования землей не является разделом земельного участка и, соответственно, не имеет тех же правовых последствий.
Важно помнить, что соглашение составляется в письменном виде и обязательно должно содержать в себе:
Дату и место его составления;
Данные всех правообладателей земельного участка;
Общие права и обязанности всех собственников участка;
Конкретные права и обязанности конкретных собственников участка;
Порядок пользование коммуникациями (если таковые имеются и являются общими).
Стоит отметить, что если собственники участка не пришли к соглашению об определении пользования землей, то на помощь может прийти судебный порядок, главной целью которого будет изменение порядка пользования земельным участком, такая категория споров является достаточно распространенной. Если прийти к соглашению не удалось — наши юристы помогут составить грамотное исковое заявление об определении порядка пользования земельным участком, которое увеличит шансы на успешное разрешение дела в суде.
Как определить порядок пользования земельным участком
Наименование услуги
Стоимость
Первичная консультация онлайн по вопросам определения порядка пользования земельным участком
Бесплатно
Получить
Признание права собственности на земельный участок через суд
от 7 000 руб.
Получить
Обжалование отказа в регистрации права собственности на землю
от 7 000 руб.
Получить
Оспаривание сделок с земельными участками и домовладениями
от 10 000 руб.
Получить
Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
от 10 000 руб.
Получить
Признание права собственности на незавершенный объект строительства или самовольную постройку
от 10 000 руб.
Получить
Споры, связанные с расторжением договоров, купли продажи, аренды, дарения земельного участка
от 10 000 руб.
Получить
Досудебное урегулирование земельного спора
от 5 000 руб.
Получить
В законодательстве России выделяют три способа, с помощью которых допустимо регламентировать очередность обладания землей:
Судебный, при котором правила устанавливаются после разбирательств. Для определения общего порядка пользования земельным участком таким образом иногда прибегают к услугам юриста в качестве дополнительной поддержки. Адвокат вправе разъяснить многие вопросы и собрать бумаги.
По соглашению сторон, которое можно оформить в письменном виде, но не обязательно предоставлять госорганам.
В устной форме, что тоже практикуется землевладельцами.
Как видим, определение порядка пользования земельным участком через суд — не единственный метод. Иногда достаточно более щадящих способов.
владение одним участком несколькими субъектами, не связанными между собой родственными связями (например, проживание в доме двух или более семей, у каждой из которых могут быть различные цели использования участка);
разграничение прав пользования при вступлении в наследство, когда единый участок или объект жилой недвижимости не может быть разделен на два самостоятельных объекта;
изменения в составе владельцев участка, когда новый правообладатель не согласен на применение сложившегося порядка пользования наделом.
Не всегда реальный выдел доли осуществим. В некоторых случаях земля так и останется совместной собственностью. Если ранее доли каждого сособственника определены не были, то разрешается перевести собственность в совместную долю, а вот определить часть каждого в натуре может быть невозможно по следующим причинам:
слишком маленькая площадь;
выдел в натуре физически невозможен из-за расположения или проходящих по нему коммуникаций.
Законодатель установил минимальную площадь для выдела. Если после проведения экспертизы выяснится, что площадь участка не соответствует установленным нормам, процедуру реализовать не получится. Для выдела в натуре под каждую категорию земель установлены следующие минимальные размеры:
для личного хозяйства – это 4 сотки;
садоводство и огородничество – от 6 соток;
участки сельхозназначения – 2 и более гектара.
Муниципальные власти могут менять минимальные размеры наделов, допустимых к выделу.
Так, если выдел невозможен, сособственникам остаётся или смириться с установленным порядком, или определить размер своей доли применительно к существующим обстоятельствам.
Определение порядка пользования земельным участком в Москве
Закон и общий смысл справедливости предполагают, что никто не может мешать лицу пользоваться своими правами, в том числе – принадлежащим наделом. Но что делать в ситуации, когда добраться до своего участка невозможно из-за его расположения?
Если говорить простым языком, земельный сервитут – это право на использование чужого участка. Например, земля находится за участком другого владельца и пройти к ней можно только через него и никак иначе. Но совладелец или сосед не разрешает использовать её в таких целях. Что делать в подобной ситуации?
Закон предусматривает два варианта:
заключить с владельцем другого участка соглашение, которое в некоторых случаях может предполагать и оплату за пользование. Оформить его нужно у нотариуса;
обратиться в суд с иском. Суд может предусмотреть выплату компенсации, если сервитут затрагивает права другого лица. Например, чтобы обеспечить проход или даже проезд определённой техники, сосед вынужден прекратить на части земли ее возделывание, что приводит к убыткам.
Не обеспечить возможность пользования своей собственностью, даже в таком случае, суд не сможет, но условия сервитута будут индивидуальными в каждой конкретной ситуации.
Земля является одним из самых ценных видов собственности. На практике часто бывает так, что она находится в совместном владении нескольких лиц и выделить реальную часть каждого не представляется возможным. В такой ситуации граждане могут либо попытаться договориться самостоятельно, либо решить вопрос с порядком пользования частью каждого из них через суд. Ситуация будет решаться с учётом размера долей, сложившегося ранее порядка и иных факторов, имеющих значение для урегулирования спора.
Часть земли может принадлежать нескольким владельцам. Каждый из них вправе пользоваться участком по своему усмотрению, извлекать из него пользу.
Если участок находится во владении длительное время, правила добрососедства устанавливаются «негласно». Однако при изменении жизненных обстоятельств возникает необходимость фиксации прядка пользования на бумаге.
Наиболее распространенные причины определения порядка пользования долей земли:
Возникновение нового правообладателя . Например, прежний владелец продает свою долю, а новый не согласен с ранее установленным разделом.
Раздел доли между правопреемниками . При вступлении в наследство ½ надела может быть поделена между двумя или иным количеством лиц, которые не могут договориться о правилах ее использования.
Принадлежность недвижимости посторонними друг другу лицам . Если родные люди склонны к урегулированию конфликтов, то между посторонними возникают настоящие соседские войны, закончить которые можно только в суде.
При определении границ пользования участком не возникает новый объект недвижимости. Суть процесса — установить границы, в пределах которых владельцы долей будут извлекать из участка личную выгоду, не ущемляя права других.
Прежде всего, необходимо попытаться урегулировать вопрос не доводя дело до суда, иными словами — сесть за стол переговоров и составить соглашение.
Дольщики — люди, владеющие частями одного участка. Чтобы конкретно определить, какой частью каждый их них может пользоваться, необходимо знать границы и характеристики целого земельного надела. Все данные об участке содержатся в документе — кадастровом паспорте.
Чтобы определить порядок пользования долей земельного участка, необходимо убедиться в наличии документов о постановке объекта на кадастровый учет. Без определения внешних границ раздел невозможен.
Если кадастрового паспорта нет, необходимо его получить, предварительно пройдя процесс межевания. Подробнее: Как провести межевание земельного участка в долевой собственности
Необходимым является документ, подтверждающий право собственности на землю. Им является выписка из ЕГРП. Она выдается на основании документа, подтверждающего переход права собственности от одного владельца другому. Если такого документа нет, необходимо обратиться в Росреестр, МФЦ и подать заявление о регистрации права собственности на долю.
Также при определении порядка пользования имеет значение статус участка:
если он принадлежит нескольким гражданам, то порядок пользования определятся пропорционально их долям во владении;
если участок принадлежит нескольким владельцам жилого помещения на правах бессрочного использования, его эксплуатация определяется либо согласно ранее установленному порядку, либо пропорционально их доли в жилом помещении.
Имея пакет документов, согласно которым можно четко определить характеристики спорного объекта и право на его владение, можно заключать соглашение, обращаться в суд.
В ст. 247 ГК РФ отражены основные положения о владении и использовании имущества в долевой собственности. Все участники должны согласовать между собой порядок эксплуатации земли, определить границы. При этом руководствуются:
сложившимся порядком пользования , который не менялся годам и устраивает всех участников;
размером долей в общей долевой собственности.
По соглашению собственник доли может пользоваться участком большим по размеру, чем положено по документам.
Например, дольщики имеют по ½ участка. Один из них хочет пользоваться большей долей, выращивая сельхозкультуры, а второй не нуждается в земле. В соглашении дольщики указали, что первому будет принадлежать 2/3 участка, а второму — 1/3. Второй дольщик попросил выделить ему часть с расположенным на ней бассейном, а первый не возражал. Интересы каждого были учтены.
Внимание! Соглашение между дольщиками земельного участка не требует нотариального заверения.
Необходимо учесть, что порядок, закрепленный в соглашении, не должен ущемлять права других дольщиков : препятствовать проходу к постройкам общего пользования, преграждать вход в жилье.
Документ должен включать следующую информацию:
дату и место составления соглашения;
сведения о владельцах долевой собственности в земельном участке: их ФИО, место проживания;
указание доли каждого владельца;
указание правоустанавливающих документов на участок;
перечень прав и обязанностей обоих дольщиков;
определение права пользования частями земельного надела, указание возможности осуществлять какие-либо действия: сооружать хозпостройки, выращивать плодовые деревья, разводить домашних животных или осуществлять иную деятельность;
установление порядка пользования коммуникациями, проходящими по участку иного дольщика;
срок действия соглашения;
подписи сторон.
Порой соседи бескомпромиссны и несговорчивы, не согласны составить договор о правилах пользования землей. Единственный выход — обратиться в суд.
Вторжение на соседний участок чаще наблюдается при смене владельца, когда новый собственник доли начинает ставить автомобиль в месте, которое иной дольщик считает своим, устраивает на «чужой» земле склад стройматериалов или запчастей, пользуется участком по своему усмотрению.
Владельцу, права которого нарушены, необходимо обратиться к мировому судье с соответствующим иском. Однако прежде необходимо определиться с основаниями для обращения, наличием документов на участок, доказательной базой, если планируется закрепить право на пользование участком, который был в использовании долгие годы.
Ответчиком по иску будет дольщик, который нарушает права истца.
Стороны могут самостоятельно очертить границы пользования объектом, однако рекомендуется провести землеустроительную экспертизу.
О необходимости привлечения экспертов можно ходатайствовать в суде на стадии досудебного разбирательства. В результате судья вынесет определение о назначении экспертизы. Также собственники вправе обратиться в организацию, имеющую лицензию на проведение экспертных работ.
Специалист поможет определить границы владений каждого из собственников и составит заключение, содержащее информацию:
какую площадь занимает участок, нет ли несоответствий в правоустанавливающих документах по вопросу земельных площадей;
имеются ли на объекте постройки;
не выходит ли надел за границы территории, обозначенной в кадастровых документах;
имеются ли иные варианты раздела и как можно урегулировать спор;
может ли один из дольщиков выплатить другому компенсацию и в каком размере;
должен ли каждый из дольщиков выполнять работы, связанные с приведением территории в надлежащий вид (устранение построек, выкорчевывание деревьев и прочие работы);
имеются ли на участке зоны, не пригодные для использования.
Определение порядка пользования простым (прямоугольным) участком не представляет сложности. К выделению доли в неровном участке придется обращаться к специалисту.
Если вблизи участка находятся потенциально опасные для жизни объекты, необходимо выделение буферной зоны. Ее размер будет внесен в экспертное заключение.
Полученная от специалиста информация косвенно влияет на принятие судьей окончательного решения.
В числе приложений к иску должны быть документы:
Кадастровый паспорт.
Правоустанавливающие документы на объект спора. Это может быть свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, причем, если доля участка определяется долей в домовладении, необходимо предоставить выписку из ЕГРН о праве собственности на дом.
Заключение эксперта.
Квитанцию об оплате госпошлины.
При отсутствии документов иск может быть отставлен без рассмотрения и впоследствии подан истцом повторно с учетом устранения недостатков.
При обращении с иском придется внести госпошлину в размере 300 руб . (п. 1.3 ст. 333.19 НК РФ). Квитанцию нужно прикрепить к документу, иначе заявление не будет принято к рассмотрению. Дополнительные траты могут быть связаны с получением экспертной оценки о вариантах раздела земельного участка, стоимость которой зависит от сложности работ.
После принятия иска к производству будет назначено заседание.
Истцу следует подготовиться к процессу, предоставить несколько вариантов раздела. Ответчик вправе подать судье возражение, изложить свои аргументы в пользу иного порядка пользования.
Судья обращает внимание на следующие моменты:
мнение кадастрового инженера;
сложившийся прядок пользования;
показания свидетелей;
основания, по которым участники процесса стали владельцами долевой собственности.
На практике возникает следующие основания, в которых приходится прибегать к определению принципа использования земли:
Собственники не являются родственниками, но владеют долями в одном участке. Например, если на земле расположен жилой дом. Владельцы квартир в доме имеют равные права на надел, на котором расположен дом.
Одну из долей выкупил новый собственник. Причем, его не устраивает сложившийся порядок пользования.
Объект получен владельцами в наследство. Совместное использование надела затруднено.
Сведения, которые необходимо отразить в иске:
название и адрес суда;
данные заявителя, включая данные паспорта и номер телефона;
сведения об ответчике (ответчиках);
третьи лица (при наличии);
название иска;
сведения о возникновении прав на объект;
величина доли;
сложившийся принцип (при наличии);
причина возникновения спора (кратко);
вариант по использованию участка;
ссылка на закон;
требования истца;
ходатайство о привлечении свидетелей;
перечень документации;
дата и подпись.
Образец искового заявления
5. Определение порядка пользования земельным участком
Из смысла статьи 244 ГК РФ следует, что общим признается имущество, находящееся в собственности нескольких лиц. При этом доли в праве каждого из совладельцев могут быть и не определены. Такая собственность считается совместной. Если за каждым из собственников зарегистрирована определенная часть в общем имуществе, собственность признается общей долевой.
И в первом, и во втором случае все значимые действия с землей осуществляются с согласия всех собственников, следовательно, если один из них будет против, сделка может не состояться.
С одной стороны факт определения долей наделяет совладельцев правами собственников, но с другой стороны каждый из них остается ограничен в части фактического распоряжения имуществом. К примеру, владелец доли не сможет построить дом или разбить сад, если другие собственники против такого способа использования земли. А вот если бы доля в праве имела визуальные границы, другие собственники не смогли воспрепятствовать намерениям совладельца.
Порядок пользования представляет собой правила, установленные и принятые всеми участниками долевой собственности, которые определяют как будет использоваться участок земли.
В данном случае порядок пользования общим имуществом определяется судом по результатам рассмотрения обстоятельств дела и представленных истцом доказательств. Рассмотрим более детально судебный порядок: инструкция, документы, образец иска, сроки, расходы.
Начнем с подсудности. После внесения в 2019 году изменений в действовавшую редакцию ГПК, иски об определении порядка пользования общим имуществом стали подсудны федеральным (районным и городским) судам. А учитывая то, что при определении места подачи иска применяется исключительная подсудность, заявление следует подавать в судебную инстанцию по месту расположения объекта недвижимости.
Текст искового заявления с такими требованиями должен содержать:
Наименование и адрес суда;
Сведения об истце и ответчике (обязательно полное имя, адрес, дата и место рождения, если известны, а также дополнительный идентификатор, например, ИНН, СНИЛС или данные паспорта);
Сведения о величине уплаченной в бюджет пошлины;
Наименование искового заявления;
Краткое изложение обстоятельств дела, в том числе:
исчерпывающая информация о земельном участке, его собственниках, размерах их долей, а также основаниях перехода прав на землю;
сведения о сложившемся порядке пользования и препятствиях, чинимых совладельцами.
Ссылки на нормы ГК (ст. 247, 304);
Суть требований, выражающихся в необходимости определения порядка пользования с предложением своего варианта;
Личная подпись истца;
Перечень документов приложения.
Список прилагаемых к заявлению документов в данном случае может включать:
квитанцию об уплате госпошлины;
копии документов, подтверждающих переход прав на доли в общем имуществе истцу и ответчику (ответчикам, если их несколько);
кадастровый паспорт на участок;
документ, подтверждающий факт направления иска ответчику (по новым правилам это должен сделать истец);
план-схема предпочтительного варианта порядка пользования землей;
иные документы в обоснование требований заявителя.
Размер пошлины за подачу неимущественного иска составляет 300 рублей.
Судебная практика по определению порядка пользования земельным участком — только часть обширной категории гражданских дел, связанных с разрешением земельных споров.
Собственник доли в праве, обращаясь в суд, ссылается на статью 247 ГК РФ, согласно которой в случае невозможности определить порядок пользования по соглашению, граждане вправе обратиться в суд.
А вот, как поясняет смысл этой нормы одна из апелляционных инстанций: «определение порядка пользования земельным участком состоит в том, чтобы соблюдая баланс и равенство прав собственников, выделить каждому из них во владение и пользование часть участка, пригодного к использованию».
Таким образом, ответ на вопрос, зачем нужно устанавливать границы участка согласно долям, будет следующим:
чтобы получить соответствующую доле в праве часть земли;
чтобы собственник мог беспрепятственно пользоваться частью общей земли и расположенным на ней зданием (например, жилым домом);
чтобы получить доступ к местам общего пользования, например, к водоему, находящемуся в границах участка.
Обычно споры по поводу рассматриваемого вопроса относятся к оценочным. Поэтому задачей суда считается подбор одного из экспертных заключений.
Актуальная практика демонстрирует, что чаще всего суд склоняется к такому варианту, которое максимально принимает во внимание либо доли в общем владении, либо установленный порядок.
Об этом уже сказано выше. В резолютивной части решения необходимо будет указать следующую информацию:
квадратуру надела;
координаты и описание границ тех частей, которые передаются в пользование (по отдельности);
доли, на которых сохраняется совместное имущество, например, дом или хозяйственная постройка;
отметки о наличии проходов, проездов.
Сделать все это следует как можно более четко и недвусмысленно, чтобы избежать разных подходов к трактовке и дальнейших споров при приведении судебного решения в исполнение.
Решение суда не нуждается в государственной регистрации, поскольку в результате не происходит раздела участка на отдельные.
Здесь отметим, что когда решение вступает в силу, обычно это считается препятствием для дальнейших споров по этому поводу. Нередки случаи, когда в приеме новых исковых заявлений или повторном производстве человеку отказывают.
Впрочем, при наличии определенных жизненных обстоятельств порядок все же пересматривается. Что относится к подобным основаниям? В большинстве случаев — изменение процентной части в общем объеме собственности.
Например, если уже упомянутый Иванов купит долю у Кузнецова, тогда у него из 1/3 надела станет 2/3. Кстати, если порядок все-таки становится другим, то об этом важно не забыть написать в резолютивной части судебного решения.
Тут следует сказать, что когда владельцев много и их долей это не касается, и порядок пользования участком для них никак не изменится.
После определения порядка пользования участком ничьи права на указанную землю не меняются и не прекращают действовать. Территория при этом остается неразделенной в юридическом смысле и трактуется как единое целое.
Это подтверждается отсутствием необходимости вносить поправки в Росреестр об изменениях объекта недвижимости.
Рассматриваемый вопрос считается одним из сложных из-за неоднозначности трактовок и разнообразной судебной практики, поэтому для решения лучше всего обратиться за помощью к грамотному специалисту.
Определение порядка пользования земельным участком в долевой собственности
Как упоминалось выше, совладельцы могут в добровольном порядке заключить соглашение о совместном использовании принадлежащего им земельного участка, оформив его в виде письменного договора.
Соглашение об определении порядка пользования земельным участком не имеет установленной законом формы и правил заключения, потому считается, что сособственникам достаточно подписать договор без нотариального удостоверения. При составлении проекта соглашения желательно учитывать следующие рекомендации:
Соглашение по определению порядка пользования является по своей сути многосторонней сделкой, а потому для обретения юридической силы его следует оформлять письменно.
Соглашение о совместном использовании обязательно должно содержать:
полное наименование совладельцев с указанием размера их долей;
реквизиты свидетельств о праве собственности/выписок из ЕГРН;
кадастровые сведения: расположение, площадь и прочие особенности участка;
детальное описание правил использования в отношении каждого собственника.
Претензии каждого из участников, как и отказ от притязаний на использование земли, нужно перечислить в договоре.
Об установлении правил пользования по соглашению нужно уведомить всех совладельцев на общем собрании. Стоит письменно сообщить им и о проведении такого собрания.
Те, кто не имеют опыта составления документов, могут скачать образец соглашения о порядке пользования земельным участком в 2020 году и внимательно ознакомиться с текстом.
VIDEO
Если мирно решить вопрос использования земли не удалось, можно прибегнуть к судебному порядку. Чтобы инициировать процесс об определении порядка использования земли, сособственники должны подать соответствующий иск.
При этом размер принадлежащий каждому доли будет далеко не единственным критерием, который учитывает суд. Помимо размера доли будут приняты во внимание и другие аспекты, которые уже обсуждались выше.
Нужно быть готовым к тому, что в суде определение порядка пользования земельным участком согласно долям может и не произойти. Например, судья придет к выводу, что требование нового собственника о выделении ему в натуре конкретной площади из общего участка является необоснованным.
Сами правила не подлежат какой-либо государственной регистрации. В случае неисполнения судебное решение может стать основанием для возбуждения исполнительного производства и привлечения судебных приставов.
Единственным критерием при определении условий использования наделов долевыми сособственниками является размер их долей: какова доля, таков и фактический размер используемой земли. Но судебная практика определения порядка пользования земельным участком пошла по другому пути.
Суды, как правило, отдают предпочтение вариантам, при которых учитываются фактически сложившиеся условия использования земли сособственниками. Логично предположить: если существующая модель землепользования применялась на протяжении многих лет, но ни один из совладельцев до сих пор не заявил о своих правах на землю, значит, их все устраивало.
Такая позиция имеет правовое основание. Согласно ст. 8 ГК, права и обязанности граждан могут возникать не только по основаниям, предусмотренным законом, но и в силу действий или бездействия граждан.
Порядок пользования общим земельным участком – это условия, на которых каждый из совладельцев реализует свое право собственности. Правила могут определить сами совладельцы путем заключения соглашения либо, если договоренности не удалось достичь, в судебном порядке. Такие дела суд рассматривает с привлечением эксперта, который предлагает несколько вариантов общего использования участка. При этом учитывается не только размер доли каждого совладельца, но и фактически сложившийся порядок пользования.
В данной статья я опишу как определить порядок пользования земельным участком в долевой собственности нескольких лиц. Мы пройдем путь от возникновения земельного спора до реального результата – признания всеми Вашего права пользования земельным участком в соответствующих границах.
О чем пойдет речь? Об имеющей место в реальной жизни истории сожительства на одном земельном участке с общим домом двух (или более) семей. Чтобы прекратить постоянные споры о несправедливом порядке пользования земельным участком, исключить передел и самозахват земельного участка, не допустить постоянных ссор и ухудшения соседских отношений, нужно установить порядок пользования общим земельным участком.
Решение суда об определении порядка пользования земельным участком № 2-217/2020
Земельный спор может осложняться дополнительными условиями использования участка.
🔹 Надел с долей в праве собственности на здание
Земельным кодексом РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Предоставление гражданам прав на часть земли, на которой расположен жилой дом, происходит согласно закону следующим образом: размер земельных долей будет соответствовать долям в праве собственности на здание (п.
1 ст. 35 ЗК РФ).
На практике это означает, что количество метров земельного участка каждого собственника напрямую зависит от его доли в строении. Например, если в документах зафиксирована собственность на 1/4 дома, то из всей площади земли под ним, воспользоваться можно только четвертью.
Процесс определения порядка пользования участками со строениями не отличается от классической процедуры:
заключается соглашение между всеми собственниками;
если мирно договориться не получается, следует обратиться в суд.
Определяя порядок использования земельного участка в долевой собственности, его владельцы должны опираться на размер долей, подтверждённый документально. Если разногласий не возникает, достаточно пригласить кадастрового инженера и провести внутреннее межевание. Границы каждой доли будут строго зафиксированы на местности.
Закрепить договорённости, добавив в них нюансы использования общей территории, необходимо письменным соглашением. При невозможности достижения компромисса спор урегулируют в суде.
Земля – специфический объект имущественного права. Как и другая недвижимость, земельные участки могут находиться в общей и совместной собственности сразу нескольких лиц. Но далеко не всегда владельцам удается мирным путем решить, как использовать общее имущество. Законный выход – определение порядка пользования земельным участком.
Давайте разберемся, о чем идет речь, в отношении какой земли может определяться порядок использования, и как это происходит на практике.
Земля, как и прочее недвижимое имущество, может принадлежать сразу нескольким лицам. Если доли каждого владельца выделены, участок находится в долевой собственности. Если нет, земля является совместной собственностью таких лиц.
Более того, даже если она и не находится в их собственности, сразу несколько граждан при этом могут использовать ее на праве бессрочного пользования.
Такие варианты совместного владения/пользования землей нередко сопровождаются спорами землевладельцев. Например, если кого-то из них по следующим причинам не устраивает сложившийся порядок пользования земельным участком:
собственник пользуется значительно меньшим участком, несоразмерным его доле;
другие собственники не допускают к пользованию участком полноправного владельца;
в силу особенностей расположения участка полноценное использование инженерных коммуникаций доступно лишь одному из собственников;
на общем участке отсутствуют зоны общего пользования, в частности, для проезда/прохода к зданиям или к другим участкам;
функциональное использование земельного участка одним из владельцев невозможно из-за препятствий со стороны остальных собственников и так далее.
Участок земли, в отношении которого собственники не могут согласовать условия совместного владения, считается спорным. Единственный выход в таком случае – установить правила его использования.
Спор может возникнуть в отношении любого общего участка:
бывшего колхоза;
совместной собственности бывших супругов;
земли при многоквартирном доме.
Определение порядка пользования земельным участком при многоквартирном доме, а также паевой и супружеской собственности происходит по единой процедуре.
Порядок пользования землей – это правила фактической реализации собственниками/пользователями земли своего права, вытекающего из права собственности / бессрочного пользования землей. Он предполагает определение объема прав в отношении конкретного участка, которыми наделено лицо.
Так, порядок пользования земельным участком в долевой собственности, согласно п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ , в общих ситуациях предполагает выделение каждому собственнику части имущества, соразмерной принадлежащей ему доле.
Таким образом, если участок принадлежит 4-м лицам и каждое из них владеет равной долей, им следует выделить по ¼ от всей площади участка, которым они могут пользоваться по своему усмотрению. Если фактическое пользование земельным участком это не допускает, собственник вправе требовать, чтобы другие владельцы долей выплатили ему компенсацию. Ее сумма должна быть соразмерна принадлежащей ему части.
Помимо личных долей порядок пользования предполагает и определение частей участка, находящихся в общем пользовании: дорог для проезда и прохода других собственников, инженерных коммуникаций, общих строений и так далее.
По понятным причинам при использовании земли следует учитывать функциональное назначение земельного участка. Так, если территория выделена для ведения сельскохозяйственной деятельности, на ней нельзя организовать жилищное строительство. С другой стороны, если сельскохозяйственная земля или земля для строительства не используется по назначению на протяжении определенного времени, ее и вовсе могут изъять.
Далеко не всем известно, как определить порядок пользования земельным участком, поэтому стоит исследовать требования законодательства.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК, порядок пользования общим наделом определяется по обоюдному соглашению всех сособственников земли. Его можно заключить даже в устном виде.
При этом совсем не обязательно, что каждый из совладельцев получит в распоряжение равные части имущества.
Например, участники соглашения могут договориться, что кому-то достанется большая площадь, но худшего качества. Или, например, на участке одного из сособственников окажется дорога общего пользования.
Если соглашение об условиях пользования было достигнуто путем длительных переговоров, сторонам рекомендуется подписать договор совместного пользования земельным участком. Участники внесут в него любые положения в отношении порядка пользования и определят сумму компенсации, если кто-либо из сособственников остался без выделенной доли.
Аналогичного порядка нужно придерживаться в случаях использования общей земли многоквартирного дома, особенно если он малоэтажный.
Собственники квартир, как правило, имеют в общей собственности землю под домом. Каждый использует прилежащую территорию по собственному усмотрению: одни сажают цветы, другие строят гараж. Чтобы у них не возникали претензии друг к другу, можно заключить соглашение о пользовании земельным участком между соседями.
С этой целью следует созвать общее собрание.
Для определения справедливого порядка пользования жильцы должны учитывать положения ст. 15 ФЗ № 189 от 29.12.2004 . Согласно им, доля в праве общей собственности, в том числе и на землю, соразмерна площади их квартир в пропорциональном пересчете на площадь общей собственности. То есть чем просторнее квартира, тем больше земли положено жильцу.
Если же согласия им достичь не удалось, условия пользования придется определять в суде. Судебный орган, согласно п. 37 Разъяснений, утв. Постановлением Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 , при назначении порядка пользования учтет:
нуждаемость каждого из собственников в земельном участке;
наличие возможности совместного использования надела;
фактически сложившийся порядок пользования земельным участком, даже если он точно не соответствует размеру принадлежащих сособственникам долей.
Узнайте больше о том, что землепользование – это не только круг законов, направленных на использование земельных фондов, но также распоряжение земельной деятельностью и эксплуатация земли посредством собственного/наемного труда.
Похожие записи: