Условное депонирование (эскроу): для чего нужна и как работает новая договорная конструкция?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Условное депонирование (эскроу): для чего нужна и как работает новая договорная конструкция?». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

2. Договор эскроу как способ для предпринимателей защитить свои интересы

3. Эскроу. Бизнес под защитой условного депонирования

4. Эскроу-счета: что это и зачем нужны в долевом строительстве

4.1. Проведите заключительную прогулку по

5. ГК РФ Статья 926.1. Договор условного депонирования (эскроу)

6. Что такое эскроу. Объясняем простыми словами

7. Договор условного депонирования (эскроу): особенности применения

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Сегодня по счетам эскроу работают не все российские банки
До перевода застройщику деньги на счете заблокированы — их можно вернуть только при расторжении договора
Деньги на эскроу не приносят прибыли, как депозит, на который начисляют проценты

Договор эскроу как способ для предпринимателей защитить свои интересы

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

Счет эскроу необходимо открыть для выплаты дивидендов и (или) иных платежей уполномоченному получателю (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 25.12.2018 N 485-ФЗ).

Дивиденды и (или) иные платежи должны быть выплачены в срок, который устанавливается в соответствии с применимым правом, или перечислены на счет эскроу не позднее 30 дней с даты его истечения (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 25.12.2018 N 485-ФЗ).

Счет должны открывать лица, которые имеют право на доходы от источников в РФ (ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 25.12.2018 N 485-ФЗ). К ним относятся (п. 2 ч. 5 ст. 11 Федерального закона от 25.12.2018 N 485-ФЗ):

• международная компания, иностранное лицо (иностранная структура без образования юрлица), которые напрямую получают доходы от источников в РФ и (или) от ведения предпринимательской деятельности в РФ;

• российское юрлицо, которое исполняет обязанности перечислять дивиденды лица, имеющего право получать доходы от источников в РФ, на основании договора с ним.

Счет эскроу может открыть агент (иностранная организация, подконтрольная российскому юрлицу, или российское юрлицо), который действует на основании договора с перечисленными лицами, для передачи денежных средств бенефициару. В этом случае агент должен заблаговременно уведомить этих лиц об открытии счета (ч. 1, 3, п. 4 ч. 5 ст. 11 Федерального закона от 25.12.2018 N 485-ФЗ).

С момента поступления денежных средств на счет эскроу обязанность выплатить дивиденды и (или) иные платежи считается исполненной (ч. 4 ст. 11 Федерального закона от 25.12.2018 N 485-ФЗ).

До июня 2018 года ГК РФ в ст. 860.7 – 860.10 регулировал только некоторые нюансы по счету эскроу. Такие отношения в РФ применялись редко. С июня 2018 года ФЗ №212 от 26.07.2017:

расширил регулирование эскроу-счетов в ст. 860.7 ГК РФ и ввел гл. 47.1 для договоров условного депонирования, которая регулирует все пробелы по счетам эскроу;
запретил обращать взыскания и арестовывать вещи, переданные агенту из-за долгов сторон договора эскроу (ст. 72.1, 73.3, 80 ФЗ №229); списать имущество приставам не удастся, но они вправе получить депонированное имущество при выявлении фиктивности сделки;
запретил внешнему, конкурсному, управляющему распоряжаться имуществом должника (ст. 101, 131 ФЗ №127 от 26.10.2002); признание последнего банкротом не мешает передаче имущества кредитору.

Сохранность депонированных вещей регулирует гл. 47 ГК РФ. Если определять договор эскроу простыми словами, то это вид гарантии, уменьшающий риски обеих сторон правоотношений. Во взаимоотношения вступает третья незаинтересованная сторона, которая обеспечивает исполнение сделки.

Договоры эскроу — это трехсторонние расчетно-обеспечительные инструменты (с признаками договоров хранения и поручения), защищающие интересы участников сделок со взаимными обязательствами. Суть этих инструментов:

наличие обязательства по передаче имущества от должника к кредитору;
из-за недоверия друг к другу они соглашаются заключить договор эскроу с третьим лицом, во взаимоотношениях появляется эскроу-агент — это лицо, благонадежное по мнению обеих сторон;
по этому договору должник-депонент (обязанный по основному соглашению передать конкретную собственность кредитору) обязуется передать его третьему участнику — агенту эскроу;
последний обязуется беречь объект хранения и передать его кредитору (бенефициару) после возникновения контрактных условий.

Это не основная сделка, она всегда гарантирует исполнение другого обязательства.

По п. 6 ст. 926.1 ГК РФ заключают и взаимные договоры эскроу, когда у агента депонируют собственность, которую стороны обязаны передать друг другу (продавец вправе депонировать движимый товар, а покупатель — его денежную цену и т. д.).

В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 926.1 ГК РФ договор обязательно нотариально удостоверяется. Исключение — депонирование безналичных денег, бездокументарных ценных бумаг.

В договоренностях всегда участвуют любые дееспособные (для существа конкретных соглашений) лица, это стороны в договоре эскроу, их всегда три:

депонент — обязательно передающий собственность эскроу-агенту для исполнения своего основного обязательства по передаче этого имущества бенефициару (арендатору, покупателю и т. п.);
бенефициар — кредитор по обязательству, исполнение которого обеспечивается через заключение и исполнение договора эскроу;
эскроу-агент — ответственный хранитель, которому передают собственность на депонирование.

Предмет договоренностей — деятельность агента по депонированию (сохранению имущества депонента) и передаче его после появления договорных условий кредитору депонента.

Объекты депонирования:

любая неограниченная в обороте, точно выделяемая из массы ей подобных вещей движимость, на депонирование которой согласно третье лицо при законной необходимости последнего;
документы;
наличные, безналичные деньги (последние — права требования);
документарные, бездокументарные ценные бумаги (последние — права, закрепленные этими бумагами).

ВАЖНО! Недвижимость не депонируется.

Срок сделки любой (в пределах пяти лет); если он отсутствует в тексте или указан больший, то он признается равным пяти годам (по ст. 926.1 ГК РФ).

Текст договора состоит из следующих разделов:

Наименование документа.
Место, дата его составления.
Персональные данные сторон.
Договорной предмет (существенное условие).
Основания передачи объекта депонирования бенефициару (существенное условие).
Права и обязанности сторон.
Агентское вознаграждение.
Обособление объекта депонирования.
Ответственность сторон, форс-мажор.
Урегулирование споров.
Режим изменения, расторжения контракта.
Заключительные положения.
Адреса, реквизиты, подписи сторон.

Депоненту требуется вручить на депонирование агенту движимую собственность для выполнения обязательства депонента по ее передаче бенефициару. Долг исполнен после вручения объекта депонирования агенту.

Эскроу-агент обязуется передать вещи кредитору депонента, когда возникнут конкретные договорные причины (юридические действия, события — как одно, так и перечень). Допускается обозначить передачу имущества агентом, если возникнет как любое основание из перечня, так и их определенная совокупность. Наступление, истечение срока разрешается указывать основанием.

Конкретное действие бенефициара — самое популярное основание. Допускается указать обязательную для агента передачу вещи бенефициару в течение пяти дней после поступления суммы, равной договорной цене купли-продажи, от бенефициара (покупателя) депоненту (продавцу).

Разрешается определить действие третьего лица либо органа (как основание), например указать, что деньги поступают от эскроу-агента к бенефициару-продавцу в течение трех дней после регистрации права собственности депонента-покупателя на жилье. Если договорные основания не наступают, объект депонирования возвращают депоненту.

Эскроу-агент обязуется сохранить депонированные у него вещи и при возникновении контрактных условий передать их бенефициару.

Агент обязательно информируется о наступлении договорных оснований. Контрактом разрешается предусмотреть передачу имущества бенефициару после уведомления депонентом агента о наступлении основания (депонент известил агента об оплате товара и т. д.).

Допускается в контракте обязать эскроу-агента проконтролировать наличие оснований. Тогда агент тщательно проверяет их наличие для исключения безосновательной передачи объекта депонирования бенефициару. При неисполнении, ненадлежащем исполнении этой обязанности с агента (по закону либо соглашению) взыскивают убытки, неустойки и др.

Договором разрешается обязать бенефициара представить агенту документы — подтверждения возникновения оснований. Тогда агент должен проверить эти документы на наличие определенных реквизитов (подписей, штампов и т. д.), допускается проверка и их сути (через запросы в госструктуры, компании). При обоснованных сомнениях в их достоверности эскроу-агент обязан не передавать вещи бенефициару.

Агент вправе работать за вознаграждение либо безвозмездно. При возмездном оказании услуг депонент с бенефициаром солидарно обязываются вознаградить агента. Иное допускается в контракте. Если размер вознаграждения не устанавливается контрактом, его определят по ч. 3 ст. 424 ГК РФ.

Агент не вправе засчитывать, удерживать депонированную движимость в счет уплаты (для обеспечения уплаты) вознаграждения, об ином договариваются.

Бенефициар обязывается вознаградить агента, если это не исключительно договорная обязанность депонента.

Бенефициар вправе требовать от агента передачи ему объекта депонирования при наступлении контрактных оснований.

Агент не вправе пользоваться, распоряжаться объектом депонирования.

Кратко особенности договора эскроу:

это трехсторонняя сделка, заключаемая в дополнение к еще одной, основной;
передача вещи бенефициару обусловлена исполнением каких-либо действий либо наступлением определенных событий, которые фиксирует или проверяет агент-хранитель (условия описываются в контракте);
эскроу-агентом выступает лицо, которому стороны доверяют (нотариус, банк — ГК РФ перечень не ограничен);
стороны вправе на основании обоюдного решения расторгнуть контракт в любое время;
обязательна нотариальная форма удостоверения такой сделки (но есть исключения);
сфера применения неограничена;
допускается выполнение обязанностей агентом безвозмездно;
переданные вещи защищены от взыскания.

Во взаимоотношениях по договору эскроу участвуют три стороны:

депонент;
эскроу-агент;
бенефициар.

Депонентом и бенефициаром могут быть любые заинтересованные лица, то есть закон не ограничивает их статус, из чего мы можем сделать вывод, что данный вид договора не относится исключительно к предпринимательским, а может заключаться и с участием физических лиц.

Кто такой эскроу-агент? Закон ничего не говорит о его официальном статусе, указывая лишь, что в качестве эксроу-агента могут выступать в том числе банки и нотариусы.

Для нотариусов такая модель взаимоотношений не является принципиально новой, так как и ранее в законодательстве о нотариате существовало такое нотариальное действие, как принятие нотариусом денежных средств и ценных бумаг на депозит, для последующей передачи кредитору (подробнее читайте в материале «С 1 июня деньги можно передать нотариусу не только на депозит, но и на депонирование», «ЭЖ-Юрист», 2018, № 21). Хотя в данных взаимоотношениях отсутствует функция проверки нотариусом выполнения каких-либо условий заключенных сторонами отношений, тем не менее, механизм схожий.

С точки зрения надежности банки и нотариусы могут внушать больше доверия для привлечения их в качестве эскроу-агентов, но и размеры вознаграждения у них будут выше, чем у обычного «посредника». В некоторых зарубежных странах функцию эскроу-агента выполняют лицензированные коммерческие организации, а также адвокаты. Как будут обстоять дела в России, покажут время и практика.

Таким образом, можно сделать вывод, что эскроу-агент — это любое третье, независимое лицо (правоспособное и дееспособное), которое выступает «посредником» между депонентом и бенефициаром, а его основной обязанностью является проверка исполнения всех условий сделки сторонами, а после — передача вверенных ему средств или имущества бенефициару.

Так как в гражданском обороте большое распространение имеют двусторонние сделки, законодателем была предусмотрена возможность обращения к услугам эскроу-агента одновременно обеих сторон договора — взаимное эскроу (п. 6 ст. 926.1 ГК РФ). В таком случае каждая из сторон двустороннего договора, который исполняется через эскроу-агента, в рамках договора условного депонирования одновременно выступает и в качестве депонента (в отношении своего обязательства по передаче имущества контрагенту по договору), и в качестве бенефициара (в отношении своего права требования к контрагенту по договору о передаче имущества).

Такая модель очень удобна для случаев, когда договор уже был заключен, но, например, из-за внешних обстоятельств доверие между сторонами было подорвано. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны обращаются к эскроу-агенту, который выступит независимым гарантом исполнения обязательств каждой из сторон по договору.

Объектами депонирования могут быть:

движимые вещи (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы);
безналичные денежные средства;
бездокументарные ценные бумаги.

Недвижимость не может быть объектом эскроу.

Особый интерес представляет то, какой режим предусмотрел законодатель для депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств. Так, если эскроу-агент не является банком, то безналичные денежные средства помещаются на номинальный счет эскроу-агента. Бенефициаром по номинальному счету, открытому эскроу-агенту, является депонент до даты возникновения оснований для передачи имущества бенефициару, предусмотренных договором эскроу, а после указанной даты бенефициаром по номинальному счету является бенефициар по договору эскроу.

Здесь может возникнуть вопрос относительно того, что делать, если в договоре эскроу нет определенной даты, а есть лишь указание на событие, которое должно произойти. В таком случае, по нашему мнению, сам эскроу-агент после соответствующих проверок определяет, может ли бенефициар по договору эскроу получить, к примеру, денежные средства, хранящиеся на номинальном счете, или нет.

Таким образом, можно лишний раз убедиться, что эскроу-агент в данной правовой конструкции является ключевой фигурой, от решений которого может зависеть судьба и бенефициара, и депонента.

Какова ответственность эскроу-агента? Гражданский кодекс регулирует только ту ответственность агента, которая возникает в случае повреждения, утраты или недостачи вверенного имущества. Однако, на наш взгляд, камнем преткновения на практике станет именно проверка, которую должен произвести эскроу-агент для передачи ввереного ему имущества бенефициару.

Представляется, что проверка того, выполнен ли договор депонентом, будет производиться эскроу-агентом самостоятельно, по своему внутреннему усмотрению, но с учетом требований, установленных договором. Поэтому депоненту и бенефициару очень важно детально прописать критерии, по которым эскроу-агент будет определять исполнение договора, а следовательно, и наступление момента для передачи вверенного имущества.

Для нотариусов и банков, которые могут быть эскроу-агентами, будут разработаны инструкции, которыми они смогут руководствоваться, а вот для физических лиц, ставших эскроу-агентами, такой инструкцией станет договор с детальным описанием условий передачи имущества бенефициару. Соответственно, определить ответственность эскроу-агента можно в самом договоре, указав, в каких случаях и в каком размере она наступает.

Для эскроу-агента важным условием договора будет пункт о размере вознаграждения. Если иное не предусмотрено договором, то договор эскроу является возмездным, что означает, что эскроу-агент имеет право требовать вознаграждение за свои услуги, при этом бенефициар и депонент, по общему правилу, являются солидарными должниками по такому требованию. Вместе с тем, в отличие, например, от договора хранения, эскроу-агенту запрещено удерживать имущество или получать удовлетворение своих требований за счет депонированного имущества, если иное не предусмотрено договором.

Размер вознаграждения эскроу-агента сторонам стоит сразу определить в договоре. Иначе оно будет определяться как обычно уплачиваемое при сравнимых обстоятельствах за аналогичные услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ), что на сегодняшний день представляется достаточно проблематичным с учетом новизны рассматриваемой конструкции.

Сторонам придется также потратиться на нотариальное удостоверение договора эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств или бездокументарных ценных бумаг). Нотариальный тариф за удостоверение данного договора взимается в соответствии с требованиями Налогового кодекса РФ и составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Блокировка выплат до момента исполнения договора применяется в тех сферах, где от заключения сделки до передачи товара покупателю проходит какой-либо период времени и есть риск, что продавец не передаст товар, если получит деньги вперед, либо товар будет не с теми характеристиками, которые требуются покупателю. Это следующие сферы:

Долевое строительство;
Купля-продажа недвижимости;
Купля-продажа ценных бумаг;
Операции с товарными знаками;
Операции с изобретениями, моделями, промышленными образцами;
Операции с объектами интеллектуальной деятельности.

Эскроу. Бизнес под защитой условного депонирования

Процедура покупки недвижимости может быть различной, в зависимости от того, какой объект приобретается.

Выбор недвижимости у застройщика, работающего по 214-ФЗ.
Подписание договора долевого участия между застройщиком и клиентом.
Регистрация договора в Росреестре.
Открытие счета эскроу в банке, который укажет застройщик. Последний получает в этом банке кредит на строительство объекта.
Внесение на эскроу-счет необходимых средств (всей суммы или первого взноса, если недвижимость покупается в ипотеку, оставшиеся деньги вносит банк).
Ожидание окончания строительства объекта.
После принятия здания в эксплуатацию в банк предоставляется акт приема-передачи квартиры.
Застройщик получает доступ к деньгам с эскроу-счета.
Застройщик расплачивается с банковским кредитом, оставшиеся средства являются его прибылью.

Подбор недвижимости.
Подписание договора купли-продажи (указать в нем способ расчета через счет эскроу).
Визит в банк обоих сторон сделки, открытие счета эскроу.
Внесение покупателем средств на эскроу-счет.
Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
Получение продавцом выписки из ЕГРН, передача ее в банк.
Продавец получает доступ к деньгам с эскроу-счета.

Договор счета эскроу заключается между тремя сторонами: в нем закрепляется схема, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Продавец для получения этих денег из банка обязуется выполнить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель получают уверенность в том, что либо сделка будет выполнена, либо они останутся «при своих». В договоре указывается право покупателя получить свои деньги назад, если условия не выполнены. Продавцу, в свою очередь, гарантируется получение средств при полном выполнении требований договора. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственным риском в договоре эскроу остается банкротство банка, однако физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.

в договоре указываются все участники сделки, и каждый из них имеет равные права в определении условий договора;
деньги помещаются на обособленный счет, указываемый в договоре; ни продавец, ни покупатель, ни эскроу-агент не вправе пользоваться этими средствами до исполнения условий договора;
на договор распространяются все требования к гражданско-правовым договорам. Он может быть изменен по инициативе сторон (всех трех), по решению суда или ввиду изменившихся существенных обстоятельств (форс-мажор, банкротство банка, закрытие юрлица, смерть физлица-участника договора и т.д.);

Не все банки в РФ работают со счетами эскроу. Список таких кредитных организаций размещен на сайте Центробанка РФ, подробнее об этом ниже.
Размер страхования средств на эскроу-счете не превышает 10 миллионов рублей.
Средства на счете блокируются банком – их невозможно забрать без расторжения договора даже в самых форс-мажорных обстоятельствах.
Нулевая процентная ставка по вкладу на счет эскроу. Даже если договор будет досрочно расторгнут, покупатель получит обратно столько же денег, сколько внес на счет.
Срок договора по счету эскроу не должен превышать 6 месяцев с даты ввода здания в эксплуатацию, которая указана в проектной декларации. И если дом не достроен в запланированный срок, сторонам придется либо расторгать, либо продлевать договор, а за продление банк берет приличные суммы.
Обязательное использование счета эскроу в долевом строительстве повышает цену недвижимости, поскольку расходы застройщика по сопровождению счета (а это обычно 0,7-1% от суммы, внесенной на счет) учитываются в стоимости объекта для покупателя.

Процесс условного депонирования происходит между моментом, когда продавец принимает предложение и покупатель получает ключи.
Для начала покупателю необходимо открыть счет условного депонирования, на котором хранятся средства.
Затем покупателям нужно будет дождаться оценки банка, получить ипотечный кредит, пройти различные проверки, приобрести страховку, провести заключительную проверку и закрыть.
Время, необходимое для прохождения процесса условного депонирования, варьируется и может зависеть от предварительного одобрения ипотеки, наличия необходимых документов и того, сколько времени потребуется для обеспечения финансирования.

Вы должны получить письменное уведомление о любых очевидных проблемах, которые уже были выявлены продавцом или его агентом. Например, в районах со средним и низким доходом в районах с высокой стоимостью жизни гараж мог быть превращен в жилую зону в нарушение городских жилищных кодексов. Возможно, вы уже знаете о подобных проблемах, потому что они часто упоминаются в листинге.

Недвижимость может поставляться без раскрытия информации о продавце, что означает, что продавец не раскрывает никаких подробностей условий продажи. Если вас все еще интересует недвижимость, проведите ее собственный осмотр. Убедитесь, что вы получили разрешение продавца, прежде чем ваш инспектор приедет в помещение.

Вы можете пройти осмотр на наличие вредителей, чтобы убедиться, что в доме нет термитов, муравьев-плотников или других вредителей, таких как тараканы или крысы.Эти проблемы могут не проявляться в течение дня, когда вы, скорее всего, осматривали дом, и станут ужасно нежелательным открытием после того, как вы переедете в него. Любые проблемы с вредителями должны быть устранены до того, как продажа будет продолжена – если вы хотите продолжить покупка.Это еще одна область, в которой вы можете захотеть повторно договориться с продавцом об оплате работы.

Иногда рекомендуется пройти экологическую инспекцию, чтобы проверить, нет ли в доме токсинов, таких как плесень и асбест. На домашнем участке также могут быть проблемы, такие как загрязнение из-за расположения рядом со свалкой, бывшим нефтяным месторождением, химчисткой, заправочной станцией или другим экологически опасным предприятием. Любые проблемы, обнаруженные в этой области, могут означать серьезную опасность для здоровья и могут быть дорогостоящими для устранения.

Эскроу-счета: что это и зачем нужны в долевом строительстве

Если вы хотите сэкономить несколько долларов, выберите свою страховую компанию и сделайте покупки по самой выгодной цене. Тот, который выберет кредитор, может быть не тем, что вам нужно.

Проведите заключительную прогулку по

Непосредственно перед закрытием рекомендуется повторно осмотреть собственность, чтобы убедиться, что не произошло никаких новых повреждений и продавец не оставил вам предметы, указанные в договоре купли-продажи, такие как приборы или приспособления.

На этом этапе вы, вероятно, не сможете отступить, если дому не будет нанесен серьезный ущерб.Тем не менее, мелкий покупатель нередко оказывает давление на своего агента, чтобы он аннулировал соглашение из-за чего-то незначительного.

Пример эскроу сделки — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.

Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке ему предлагают договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет.

Продавцу недвижимости экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только банк убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника. А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.

Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира подразумевает дальнейшие выплаты банку.

В чем отличие договора эскроу от очень похожего аккредитива? Во-первых, аккредитив можно отозвать со стороны покупателя или даже банка — в случае, если это отзывной аккредитив. Во-вторых, аккредитив строго регламентирован законодательством и поэтому требует обширного пакета документов — счет эскроу более «гибок» к требованиям сторон, не теряя при этом в надежности.

В-третьих, в аккредитивном договоре ответственность делится между покупателем и продавцом, а банк не является стороной сделки. В договоре эскроу наоборот — ответственность лежит на банке, так что можно быть уверенным, что к проверке документов он подойдет тщательно. Получается неплохое сочетание — с одной стороны, меньше бумаг и бюрократии, с другой — тщательная проверка документов.

Статья посвящена научно-практическому осмыслению позитивации новой договорной конструкции, опосредующей сложное обязательство, — договору условного депонирования (эскроу), его отграничению от смежных гражданско-правовых конструкций (таких, как счет эскроу, номинальный счет, хранение, аккредитив, внесение денежных средств и ценных бумаг в депозит нотариусу и др.). До новеллизации договора условного депонирования (эскроу) его существование в имущественном обороте фактически обеспечивалось за счет норм, посвященных счету эскроу, введенных в гражданское законодательство в ходе реформы обязательственного права. Между договором условного депонирования (эскроу) и счетом эскроу существует тесная правовая связь, обусловленная «условностью» соответствующего обязательства, однако это не тождественные цивилистические институты. Безусловным преимуществом конструкции договора условного депонирования (эскроу), в отличие как от счета эскроу, так и от иных обеспечительных финансовых механизмов (таких, как аккредитив, договор аренды банковской ячейки и т.д.), в которых ведущая роль принадлежит банковским организациям, переживающих на современном этапе существования российской банковской системы значительные кризисные ситуации, считается несвязанность с банковским сектором. Прародиной обязательственных правоотношений, сконструированных по модели договора условного депонирования, явились США, вероятно, этим объясняется иноязычный для российского правового терминологического инструментария термин «эскроу», являющийся синонимом договора условного депонирования. Обращается внимание на актуализацию новеллизации данной договорной конструкции для нужд электронного бизнеса в условиях широкомасштабной цифровизации российской правовой и экономической систем. Автор заключает, что договор условного депонирования (эскроу) способен органично вписаться в ряд новых нормативных инструментов обязательственного права, направленных на создание инвестиционно привлекательного правового и экономического климата в Российской Федерации.

1. Батин В. В. Договор условного депонирования (эскроу) и договор счета эскроу: соотношение обязательств и перспективы сосуществования // Юридическая наука. — 2014. — № 2. — С. 67—69.

2. Бондарчук Д. С 1 июня деньги можно передать нотариусу не только на депозит, но и на депонирование // ЭЖ-Юрист. — 2018. — № 21.

3. Бондарчук Д. Финансовые сделки. Что поменялось в Гражданском кодексе с 1 июня? // ЭЖ-Юрист. — 2018. — № 22. — С. 1—2.

4. Витрянский В. Новеллы о договорах в сфере банковской и иной финансовой деятельности // Хозяйство и право. — 2017. — № 11. — С. 3—29 ; № 12. — С. 3—28.

5. Витрянский В. В. Очередной этап реформы гражданского законодательства: потери и достижения // Хозяйство и право. — 2017. — № 10. — С. 3—9.

6. Демкина А. В. Договор условного депонирования и участие в нем нотариуса в качестве эскроу-агента // Нотариус. — 2018. — № 4. — С. 18—21.

7. Долинская В. В. Новеллы Гражданского кодекса РФ о финансовых сделках: обзор основных положений // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2018. — № 6. — С. 3—8.

8. Ефимова Л. Г. Договоры банковского вклада и банковского счета : монография. — М. : Проспект, 2018. — 432 с.

9. Маковский А. Л. Об уроках реформирования Гражданского кодекса России // Вестник гражданского права. — 2013. — № 5. — С. 157—172.

10. Новые имущественные иммунитеты в российском праве / О. Кречетова, Н. Рассказова, М. Шварц [и др.] // Закон. — 2018. — № 6. — С. 17—30.

11. Рузакова О. А., Степкин С. П. Некоторые проблемы правового регулирования договорных отношений условного депонирования (эскроу) // Банковское право. — 2018. — № 2. — С. 29—36.

12. Ручкина Г. Ф. Курсовая политика Банка России: к вопросу о влиянии изменений на договорные отношения // Предпринимательское право. — 2016. — № 2. — С. 3—8.

13. Хаустов Д. В. Обзор нового законодательства и судебной практики // Экологическое право. — 2017. — № 5. — С. 38—46.

14. Шиткина И. С., Филиппова С. Ю. Реализация принципа свободы договора при формировании условий договора купли-продажи акций // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2018. — № 4. — С. 3—12.

15. Щенникова Л. В. О новом договоре, подлежащем обязательному нотариальному удостоверению, с загадочным названием «эскроу» // Нотариус. — 2018. — № 2. — С. 3—5.

ГК РФ Статья 926.1. Договор условного депонирования (эскроу)

Чтобы воспользоваться эскроу, необходимо заключить специальный трехсторонний договор. Согласно его условиям, депонент передает ресурсы (деньги, ценные бумаги или другие документы, представляющие ценность) эскроу-агенту на временную сохранность (депонирование). Агент в свою очередь передает депонированное имущество бенефициару, но только при одном важном условии — если возникнут основания для его передачи, прописанные в договоре. Если этого не произойдет, эскроу-агент возвращает ресурсы обратно депоненту.

Таким образом, эскроу-агент как посредник в сделке «бронирует» передаваемое имущество на время до наступления определенных обстоятельств. Причем условия такого бронирования предусмотрены достаточно жесткие — к примеру, при покупке готового бизнеса деньги депонируют с условием, что продавец получит их только после того, как предъявит эскроу-агенту акт о передаче имущества, бухгалтерии и правоустанавливающих документов по описи новому владельцу. Но и покупатель при этом сможет отозвать свои деньги обратно у эскроу-агента только после того, как продавец по договору просрочит передачу предприятия, либо сделка будет расторгнута по иным основаниям.

Для депонента безопасность сделки заключается в том, что на эскроу-агента может быть возложена обязанность запросить и самостоятельно проверить документы бенефициара, подтверждающие возникновение оснований для передачи ему депонированных ресурсов. Такими сведениями могут быть платежные поручения, выписки из реестров о зарегистрированных правах, акты и др. — в зависимости от типа и условий сделки. При наличии сомнений в достоверности представленных документов эскроу-агент вправе отказать бенефициару в передаче материальных благ.

Для бенефициара безопасность сделки с помощью эскроу заключается в том, что стороны могут согласовать условие, при котором депоненту запрещается распоряжаться своими ресурсами, переданными эскроу-агенту, в течение всего срока «бронирования». При этом вернуть себе имущество депонент сможет только после того, как истечет срок депонирования, а бенефициар не выполнит условия сделки, что защищает покупателя от возможного одностороннего разрыва соглашений.

Если говорить о плюсах для обеих сторон сделки, то одним из удобств эскроу-договора является возможность депонирования ресурсов, подлежащих передаче друг другу (так называемое «взаимное эскроу»). Этот способ удобен, когда обмен активами или правами на них желательно произвести одновременно (например, обмен ценными бумагами между сторонами в одном регистраторе или депозитарии).

Еще один плюс эскроу-формата — участники сделки сохраняют возможность контроля за тем, что происходит с депонированными ресурсами, и в любой момент могут попросить агента предоставить им актуальную информацию.

Для обеих сторон сделки преимуществом является также то, что на все время депонирования обеспечивается юридическая безопасность переданных ресурсов — они не могут быть арестованы и на них не может быть наложено взыскание. Это означает, что депонированные ресурсы будут переданы бенефициару даже в случае, если все остальные средства депонента арестованы или проданы за долги.

На эскроу-договоры распространяются общие основания для изменения договора, предусмотренные законодательством РФ. То есть в него можно вносить изменения как по соглашению сторон, так и по решению суда.

Эскроу-договор заключается на срок до 5 лет, истечение этого срока — как правило, главное основание для прекращения действия соглашения. Но причинами досрочного окончания его действия могут стать и иные обстоятельства, например: смерть физического лица (эскроу-агента), признание его недееспособным, ликвидация юридического лица (эскроу-агента) и др. В этом случае при прекращении действия эскроу-договора депонированные ресурсы подлежат возврату депоненту, но при наличии оснований для передачи их бенефициару передаются ему, если только стороны не предусмотрели иное в соглашении.

Стоит отметить, что из-за новизны эскроу-формата для российского законодательства все еще остается ряд вопросов относительно юридических и финансовых рисков коммерческих сделок, заключаемых при помощи эскроу, а предлагаемые шаблоны эскроу-договоров, как правило, не являются идеальными. Поэтому для минимизации всех рисков при оформлении таких соглашений лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста с релевантным опытом.

«Сейчас правила продажи на этапе строительства совсем другие: договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, а расчёты происходят через эскроу-счёт (доступ к такому счёту появляется только после окончания строительства)».

(Руководитель проектов и адвокат АБ «S&K Вертикаль» Ирина Орешкина — в кейсе о том, как банк перепродал квартиру дольщицы.)

«Обычно деньги в ходе ICO аккумулируются в эскроу-кошельках, для доступа к которым требуется несколько ключей. Чтобы гарантировать, что организаторы проекта не сбегут с деньгами после ICO, один из ключей передаётся третьей стороне, не связанной со стартапом».

Преимущества:

финансовая безопасность — покупатель может не переживать за сохранность своих средств. Пока он не получит жильё, банк не разрешит застройщику забрать деньги себе;
счёт эскроу бесплатен в обслуживании для покупателя жилья.

Недостатки:

повышение стоимости жилья из-за того, что застройщики строят за свой счёт и часто в кредит;
при банкротстве банка деньги можно вернуть до 10 млн руб. Это высокие риски для покупателя, если квартира стоила дороже;
в течение срока строительства дома цены будут расти, а деньги покупателя не будут приносить доход. Если сделка по какой-то причине сорвётся, аналогичный объект покупатель вряд ли сможет купить за те же деньги;
если застройщик не выполнит обязательства, то вернут только сумму основного долга, если покупатель брал ипотечный кредит. Процентные выплаты не возвращаются.

Сделки с акциями, долями в уставных капиталах, сделки M&A, когда затруднительно либо объективно невозможно одномоментное исполнение обязательств (передача акций/долей, оплата, получение согласований государственных органов, получение одобрения со стороны иных акционеров и исполнение иных внутрикорпоративных действий).
Аналогичные сделки, когда приобретатель актива только после его получения может окончательно проверить его качество, отсутствие претензий со стороны государственных органов и третьих лиц.
Значимым отличием эскроу от аккредитива является возможность согласовать, что передача депонированного имущества от эскроу-агента бенефициару возможна не только после предоставления определенных документов (как при аккредитиве), но и при наступлении определенного обстоятельства.

Любые физические и юридические лица.
Если ранее агентом при схожих механизмах обеспечения исполнения обязательств выступали банки, что существенно увеличивало расходы на сделку, то теперь стороны основного обязательства вправе выбрать посредником (эскроу-агентом) любое лицо, которому они доверяют.

Движимые вещи (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы);
Безналичные денежные средства;
Бездокументарные ценные бумаги, например акции акционерных обществ.

Недвижимость не может быть объектом депонирования по эскроу.

Договор подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг.

Не более 5 (пяти) лет. Срок определяется в договор эскроу.

Основания для передачи имущества от эскроу-агента бенефициару (ст.926.1 ГК РФ):

Совершение бенефициаром или третьим лицом предусмотренных договором эскроу действий.
Наступление срока (конкретная календарная дата, истечение периода времени).
Наступление события, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (например, начало морской навигации).

Таким образом, в сделках по приобретению акций/долей в уставных капиталах возможно предусмотреть, что эскроу-агент передаст бенефициару денежные средства (полностью либо в части), полученные им от депонента, только после истечения определенного периода времени и отсутствия претензий со стороны третьих лиц (контрагентов). Либо, наоборот, эскроу-агент передаст акции бенефициару только после поступления денежных средств и одобрения сделки купли-продажи акций согласованными лицами.

По общему правилу эскроу-агент проверяет согласованные в договоре эскроу основания передачи объектов депонирования бенефициару только по внешним признакам (ст.926.3 ГК РФ). Например, проверяет факт перехода права собственности на объект недвижимости или акции/долю в уставном капитале общества (когда объектом депонирования выступают денежные средства или иное имущество) путем ознакомления с выпиской из соответствующих реестров.
Эскроу-агент вправе отказать в передаче депонированного объекта бенефициару при наличии разумных сомнений в достоверности предоставленных ему документов-оснований.
Стороны вправе согласовать конкретные способы проверки достоверности наступления таких оснований (ст.926.3 ГК РФ). Например, предусмотреть обязательство эскроу-агента самостоятельно запросить и получить необходимую информацию у третьих лиц, для чего соответствующая сторона договора эскроу выдаст эскроу-агенту безотзывную доверенность на получение такой информации от своего имени (например, информацию о владельце акций у регистратора, ведущего реестр акционеров общества).

Что такое эскроу. Объясняем простыми словами

Специалисты юридической фирмы «Клифф» готовы:

Предоставить дополнительную информацию и консультации по практическому использованию договора эскроу.
Оказать поддержку в подготовке сделок и документов с использованием механизма эcкроу (условного депонирования).

Для получения дополнительной информации обращайтесь к специалистам Корпоративной практики.

Депонирование – это новый и надежный финансовый инструмент расчетов между покупателем и продавцом, который стал доступен в России с 2018 года. Публичный депозитный счет полностью защищен законом, нотариус гарантирует сохранность ваших денежных средств. Оцените все преимущества договоров условного депонирования (эскроу).

Смысл договора эскроу заключается в привлечении к сделке третьей стороны (нотариуса), выступающей гарантом исполнения указанных в договоре обязательств и последующего расчета между продавцом и покупателем.

При детальном изучении правовой сущности договора эскроу возникают невольные ассоциации с иными институтами, например:

покрытым аккредитивом;
договором хранения;
арендой банковской ячейки;
депозитом нотариуса.

Рассмотрим их подробнее.

Действительно, покрытый (депонированный аккредитив) — самая близкая к договору эскроу по правовой природе конструкция.

Договор условного депонирования (эскроу): особенности применения

Основной особенностью договора условного депонирования является повышенный уровень иммунитета имущества, передаваемого эскроу-агенту. Так, не допускается обращение взыскания на депонированное имущество, арест такого имущества или принятие в отношении него обеспечительных мер по долгам эскроу-агента либо депонента.

Даже в случае банкротства депонента депонированное имущество не включается в конкурсную массу в течение шести месяцев с момента введения конкурсного производства (п. 1 ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Законодатель устанавливает дополнительные гарантии для лиц, заключивших договор условного депонирования, не только давая безусловный иммунитет от кредиторов депонента, которые не могут обратить взыскание, арестовать и наложить обеспечительные меры на депонированное имущество, но и дает еще шестимесячный срок с момента введения конкурсного производства для наступления оснований для передачи имущества, в течение которого данное имущество также защищено от конкурсных кредиторов и конкурсного управляющего.

В западных правопорядках, где институт условного депонирования уже давно применяется и более развит, появились довольно интересные его модели, которые мы рассмотрим ниже.

С появлением и развитием интернет-торговли и интернет-аукционов возникает и необходимость решить проблему безопасных платежей и передачи товара. В сфере e-commerce, где высок уровень недоверия между покупателем и продавцом, которые не знают друг друга, механизм эскроу помогает защититься от возможных недобросовестных действий другой стороны.

Как и в случае с традиционным депонированием, интернет-эскроу работает путем помещения денег под контроль независимой третьей стороны для защиты как покупателя, так и продавца в сделке. Когда обе стороны подтверждают, что сделка завершена (получен товар надлежащего качества), деньги перечисляются продавцу. Если между сторонами сделки возникает спор, то начинается процедура разрешения споров, по итогам которой принимается решение, кому будут перечислены депонированные денежные средства. Эта процедура наверняка знакома тем, кто когда-либо заказывал товары с AliExpress или покупал что-либо на аукционах eBay. С появлением регулирования механизма условного депонирования и у российских интернет-магазинов появился работоспособный инструмент для безопасных интернет-сделок.

Одна из распространенных методик называется разделением секрета.

В этом случае ключевая информация, необходимая для доступа к активу, делится между людьми или компаниями, которым вы доверяете. Можно разделить на части пароль, номер банковского счета или код для доступа к ценным бумагам, и в этом случае никто сам по себе не сможет получить этот доступ, необходимо будет взаимное согласие участников.

Пороговая схема — это улучшенная версия методики с разделением секрета.

Пороговая схема не требует согласия всех сторон. Например, вы делите информацию на пять участников, но любые трое из них могут восстановить секрет. Таким образом, если нужно кого-то исключить из схемы, это не проблема. Причем участников можно разделить на несколько групп, в зависимости от уровня доверия. Предположим, у нас шесть участников, причем троим мы полностью доверяем, а еще троим доверяем меньше.