Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Место оформления договора купли-продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Нужен или нет бумажный документ, зависит от того, что и кем продаётся и покупается. Соблюдение письменной формы необходимо, если:
- Товаром является недвижимость.
- Одной или обеими сторонами являются юридические лица.
- Гражданин продаёт гражданину товар стоимостью больше 10 000 рублей.
Исключение — сделки, исполняемые в момент их заключения. Например, розничная торговля.
Как продать квартиру: пошаговая инструкция
В Гражданском кодексе выделено семь разновидностей договора купли-продажи.
- Договор розничной купли-продажи.
- Договор поставки.
- Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
- Договор контрактации (закупка сельхозпродукции).
- Договор энергоснабжения.
- Договор продажи недвижимости.
- Договор продажи предприятия.
Каждый из них имеет правовые особенности.
Рассмотрим подробнее договор купли-продажи автомобиля как частный случай общей конструкции и договор купли-продажи квартиры как частный случай продажи недвижимости. Эти сделки чаще всего встречаются в хозяйственной деятельности физических и юридических лиц.
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.
Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.
В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.
Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.
Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.
Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2022 году
Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.
Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.
В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:
- время фактической передачи недвижимости покупателю;
- сроки и способы взаиморасчетов;
- состояние передаваемой квартиры;
- сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
- гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
- порядок решения споров и распределения ответственности;
- условия, при которых договор может быть расторгнут;
- штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.
Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.
Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.
В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.
Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.
Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.
При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.
Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.
Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.
Для заключения сделки, прежде всего, потребуется документ, удостоверяющий личность продавца или его уполномоченного представителя. Если владельцев несколько, необходимы паспорта каждого. Иностранным гражданам для продажи квартиры нужно предъявить вид на жительство или нотариально заверенный перевод паспорта.
Справка о составе семьи
Это расширенная выписка из домовой книги. Она позволяет потенциальному покупателю узнать всю историю владения собственностью и убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Чтобы оформить документ, нужно обратиться в МФЦ. Кроме того, его можно заказать на портале госуслуг. Справка считается действительной не больше 30 календарных дней. Предоставляется бесплатно.
Юридически фиксирует условия сделки и закрепляет обязательства сторон. В договоре указываются паспортные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, ее кадастровый номер и адрес. Оригиналы должны быть у каждого участника сделки. Еще один экземпляр передается в регистрационный орган. Обязательное дополнение к договору купли-продажи — акт приема-передачи.
Заменяет свидетельство о праве собственности и позволяет покупателю узнать о наличии обременений на недвижимость. Например, не находится ли она под арестом или в залоге у банка. Выписку из ЕГРН можно получить в МФЦ или на официальном сайте Росреестра. Кроме того, Федеральная кадастровая палата в пилотном режиме запустила онлайн-платформу по выдаче сведений из ЕГРН.
Как происходит процесс покупки квартиры?
Требуется в том случае, если влaдeлeц недвижимости по какой-то причине нe мoжeт лично yчacтвoвaть в сделке. В доверенности прописываются паспортные данные уполномоченного представителя, список его прав, адрес квартиры, дата составления документа. Доверенным лицом может быть любой дееспособный совершеннолетний гражданин. Документ требуется удостоверять нотариально.
Если в семье есть дети младше 14 лет, потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Документ гарантирует, чтo cдeлкa нe ущемляет пpaвa ребенка и после ее заключения его жилищные условия не ухудшатся. В том случае, если несовершеннолетний только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее собственником, согласие опеки не требуется.
Если в число собственников квартиры входит ребенок, для заключения сделки, помимо паспортов, родители обязаны предоставить свидетельство о рождении. Опекуны и попечители должны иметь судебное решение об установлении опеки или свидетельство об усыновлении. Если несовершеннолетнему собственнику есть 14 лет, свидетельство о рождении предоставляется вместе с паспортом.
Любой документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на недвижимость. Если квартиру покупали — потребуется предыдущий договор купли-продажи, приватизировали — договор приватизации, получили в подарок — дарственная, получили в наследство — справка о праве на наследство. Если бумага утеряна, собственнику нужно обратиться в организацию, где ее выдали.
Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.
Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.
Как составить договор купли-продажи: основные правила и советы юристов
Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.
Юридических статуса жилья всего два:
- первичное;
- вторичное.
Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.
К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.
Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.
Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.
1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.
Что необходимо проверить:
- Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
- Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.
На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:
- паспорт собственника;
- кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
- правоустанавливающие документы;
- справка о составе семьи;
- документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
- справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
- согласие всех собственников на продажу квартиры;
- согласие второго супруга;
- разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.
Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.
Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.
При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.
Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:
- описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
- описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
- цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
- зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
- срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.
Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:
- семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
- обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.
Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.
Документы для продажи квартиры: как собрать полный пакет
- CRM — что это
- Ошибки при внедрении
- Как выбрать CRM
- Отличия CRM от ERP
- Как выглядит CRM
- Какие бывают CRM
Сначала разберемся в основной терминологии, которая используется при оформлении сделки.
Сделка покупки-продажи недвижимости оформляется соответствующим договором. Это документ, подтверждающий юридическое соглашение между продавцом и покупателем о передаче/принятии объекта недвижимости на установленных условиях и за оплату в определенной сумме.
Договор подтверждает переход права собственности от одной стороны договора к другой, является основным для подтверждения проведения сделки, предъявляется в суде в случае ее оспаривания. Обычно договора купли-продажи оформляются при покупке квартиры на вторичном рынке.
В сделке купли-продаже могут применяться следующие термины:
- Аванс (задаток). Денежная величина, которая передается продавцу в счет будущего платежа за приобретение недвижимости для обеспечения заключения сделки.
- Акт приема/передачи. Документ, подтверждающий факт исполнения условий договора.
- Банковская ячейка. Банковский сейф, который используют для передачи сторонами денежных средств.
- Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий, кто является собственником квартиры по закону.
- Госрегистрация сделки. Фиксация перехода прав на недвижимость от одной стороны сделки другой.
- Обременение. Наличие ограничений на продажу недвижимости, т. е. продавец не сможет осуществить сделку без согласования с другими лицами, например, с банком.
- Правоустанавливающие документы. Официальные документы, которые подтверждают права собственника на квартиру: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации и т. д.
- Прямая сделка (свободная продажа). Простая сделка в которой участвуют две стороны продавец и покупатель.
- Альтернативная сделка. Когда любой из участников сделки собирается продать одну квартиру и одновременно приобрести другую.
При прямой сделке у договора будет две стороны:
- Продавец. Тот, кто реализует квартиру.
- Покупатель. Тот, кто приобретает.
Интересы сторон могут представлять доверенные лица, при наличии соответствующих полномочий.
При альтернативной сделке, в ней будет участвовать 3 участника:
- Покупатель, приобретающий объект недвижимости. Он вносит основную сумму и передает деньги участнику №3.
- Продавец, который продает одну квартиру и покупает другую. Он или не получает деньги, по условиям договора, а доплачивает участнику №3 или получает разницу, если приобретаемая квартира стоит дешевле покупаемой.
- Продавец, продающий квартиру. Получает деньги за свою квартиру в полной сумме от 1 и 2 участника.
Альтернативные сделки лучше доверить проводить грамотному риэлтору, т. к. требуется проверка каждого этапа.
Сторонами договора могут выступать физические или юридические лица, предприниматели. Может быть несколько продавцов или покупателей по одному договору. В сделке могут принимать участие несовершеннолетние дети.
Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке
Чтобы зарегистрировать сделку, потребуются следующие документы:
- Свежая выписка из ЕРГН на квартиру.
- Правоустанавливающие документы на объект.
- Технический паспорт на квартиру.
- Паспорта участников сделки.
- Согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке).
- Справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован.
- Если собственником недвижимости является несовершеннолетний, потребуется разрешение органа опеки.
Государственная пошлина за регистрацию сделки для физических лиц составляет 2000 руб. Если приобретается доля в общей площади стоимость составит 200 руб. Госпошлина для юридических лиц 22000 руб.
Также придется заплатить за нотариальное заверение сделки и услуги риэлтора, если они были использованы.
Это зависит от вида затрат:
- Госпошлину оплачивает покупатель.
- За нотариальное удостоверение платит сторона, вы ступающая инициатором такой операции.
- За услуги риэлторской конторы платят по соглашению сторон.
Стоимость сделки зависит от региона места нахождения недвижимости. Вот средние цены по Москве и Санкт-Петербургу.
|
Вид оформления |
Цена составления договора купли-продажи |
Цена услуги |
|
Нотариальное заверение, если сделка удостоверяется в обязательном порядке |
3000–9000 руб. |
0,5% от суммы сделки |
|
Нотариальное заверение, если сделка удостоверяется по желанию сторон |
4000–1000 руб. |
3000+от 0,1 до 0,4% от суммы сделки |
|
Услуги агентства недвижимости |
1000–10000 руб. |
От 40000 руб. +1% от суммы сделки |
|
Услуги частного риэлтора |
1000–10000 руб. |
От 20000 руб. +1% от суммы сделки |
Убедитесь, что перед вами именно тот человек, который вправе совершать сделку: его данные — фамилия, имя, отчество, серия и номер паспорта — совпадают с данными, указанными в документах на квартиру. Проверьте действительность паспорта, обратите внимание на его внешнее состояние. Вас ничто не должно насторожить.
Почему это важно проверить
Федор нашел очаровательную квартиру, ее владелицей оказалась не менее очаровательная женщина. Внимательно проверять документы владелицы Федор не стал — чтобы не оскорблять даму. Заключили сделку, Федор въехал в квартиру, а через неделю в дверь позвонили. На пороге стояла настоящая хозяйка квартиры. Оказалось, что паспорт у нее недавно украли, квартира — это ее единственное жилье, о продаже которого она конечно не знала. Как ни печально, скорее всего, Федор потерял и квартиру, и деньги.
Маша купила квартиру в потрясающем старом районе города, не вдаваясь глубоко в ее историю. Знала лишь, что квартира получена продавцом от родственника — дедушки, по договору ренты. Маша счастливо прожила в этой квартире три месяца. Пока однажды не получила повестку в суд.
На суде выяснилось, что на квартиру претендуют и другие родственники дедушки, а сам он имел серьезное заболевание, которое не позволяло ему заключать какие-либо договоры. Маше предстоит долго и мучительно отстаивать права в суде, но скорее всего, квартиру она потеряет. Как в этой ситуации вернуть деньги — тоже непонятно.
Мы проводим юридическую проверку истории переходов права собственности и наличия обременений. По ее итогу выносим заключение — рекомендуем ли мы приобретать эту квартиру, и как обезопасить сделку, если это требуется. По итогам наших проверок, в которых мы рекомендовали объект к покупке, не произошло ни одной утраты права собственности.
Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Если у вас нет юридического образования, советуем вам сразу обратиться к грамотному специалисту — это слишком важный и сложный для самостоятельного решения вопрос. Ищите компании, которые на рынке давно и имеют хорошую репутацию. Да, это дорого. В интернете можно найти бесплатно шаблоны договора или попросить продавца составить договор, но будут ли учтены ваши интересы?
Настя долго и тщательно выбирала квартиру, потратила много денег на проверки, а на договоре купли-продажи решила сэкономить — скачала договор в интернете и переделала под себя. Настя полностью рассчиталась с продавцом, а вот ключи от квартиры он не отдает, ссылаясь на то, что съезжать ему пока некуда. Срок передачи ключей в договоре не указан. Да, всё закончилось благополучно, но только через несколько месяцев — после скандалов, бессонных ночей и обращения в суд.
Заявление подают через Росреестр и МФЦ. Продавец и покупатель предоставляют копии паспортов, а также подписанный договор. Найдите отделение Росреестра в вашем регионе и отправьте по почте заказным письмом.
Разрешается зарегистрировать права собственности через нотариуса. Нотариусы получили право с февраля 2019 года отправлять документы в Росреестр. За это платить ничего не нужно. Вы только оплатите за регистрацию договора.
Регистрация права собственности через Росреестр займет семь дней, а через МФЦ — девять дней. Оформление через нотариуса самое быстрое — получите документ уже на следующий день. Росреестр не проверяет сведения на правовую чистоту, т. к. это уже сделал нотариус.
Если подаете документы через Росреестр или МФЦ, потребуется оплатить госпошлину 2 тыс. руб. по состоянию на 2021 год.
После того как документ будет готов, идите за ним в отделение Росреестра. В соглашении поставят печать о регистрации недвижимости и передачи прав.
Договор могут признать недействительным. Такие договоры подразделяются на следующие виды:
-
ничтожные;
-
оспоримые.
Ничтожное соглашение означает, что сделка проведена с грубым нарушением закона. Ее нельзя признать действительной. Но вы в любом случае имеете право подать прошение в суд об изменении заключения.
-
При заключении сделки нарушены права несовершеннолетних детей.
-
Установлено, что подпись не принадлежит участнику сделки.
-
В договоре указаны фальшивые документы.
-
Сделку признали притворной. Это означает, что гражданин специально передает права на недвижимость, чтобы уйти от налоговой или судебных приставов во время процедуры банкротства.
-
Договор подписал недееспособный гражданин или под давлением третьей стороны. Если опекун обратиться в суд и докажет, что сделку проводили под давлением или подписал недееспособный человек, ее признают ничтожной или недействительной.
Исковая давность у ничтожных сделок составляет три года.
Как продать квартиру самостоятельно: пошаговая инструкция
Процесс и сбор документов при оформлении договора напрямую зависит от ситуации. Например, если покупатель нашел квартиру, но у него сейчас нет полной суммы для расчетов, оформляется задаток. Составляется договор, в котором указывается сумма задатка и передача денег продавцу, чтобы тот снял объявление и прекратил поиск клиентов. В соглашении прописываются сроки, в которые покупатель обязуется выплатить полную стоимость недвижимости и заключается предварительный договор купли-продажи.
Рассмотрим другие ситуации.
Когда покупатель приобретает недвижимость в ипотеку, он обращается в банк и оценивает недвижимость. На основании полученных данных банк определяет сумму, которая требуется покупателю для приобретения жилья.
Когда квартиру приобретают по ипотеке, в договоре купли-продажи указываются реквизиты сторон и то, что деньги выделяет банк. Сделку регистрируют в Росреестре. Продавец получает всю сумму от банка, а покупатель вносит первоначальный взнос по ипотечному договору и выплачивает ежемесячно необходимую сумму. Пока покупатель не рассчитается по ипотеке, недвижимость принадлежит банку.
Собираясь продать квартиру самостоятельно, вы должны быть готовы потратить на это время и деньги. С риелтором процесс будет быстрее, однако за помощь в поиске покупателя придется заплатить от 10% от стоимости сделки в зависимости от региона. В риелторские агентства имеет смысл обращаться, если речь идет о продаже «сложной» квартиры – к примеру, находящейся в другом городе и т.д.
Если же вы продаете типовую квартиру и внимательно следуете инструкциям, то особых проблем возникнуть не должно.
Определение стоимости вашей квартиры.
Здесь можно пойти двумя путями:
- Самостоятельно провести мониторинг цен на квартиры в вашем районе, сравнив свою квартиру (метраж, техническое состояние) с аналогичными квартирами. Так вы сможете понять среднюю цену по рынку.
- Заказать отчет об оценке квартиры (цена от 2-3 тысяч рублей), в котором будет содержаться информация о рыночной стоимости и ликвидационной стоимости принадлежащей вам недвижимости.
Не забывайте, что цена, по которой вы собираетесь выставить квартиру на продажу, должна соответствовать рыночной стоимости. Завышенная цена заставит потенциальных покупателей рассматривать более выгодные предложения, соответственно, продать квартиру быстро вам не удастся.
- Площадь, размер которой прямо пропорционален цене: больше метраж – выше стоимость;
- Количество комнат и их расположение относительно друг друга. Изолированные комнаты, раздельный санузел выигрышно скажутся на цене. А вот смежные комнаты и совмещенный санузел ее понизят. Это же относится и к кладовым, постирочным – их наличию или отсутствию, а также состоянию балкона.
- Этажность (первый и последний пользуются меньшим спросом);
- Наличие или отсутствие ремонта;
- Месторасположение и инфраструктура района. В городах-миллионниках выше ценятся квартиры рядом с транспортными развязками, метро. Для семей с детьми и людей преклонного возраста окажется важным близкое расположение больниц, аптек, парков, школ, детских садов и игровых площадок.
- Общее состояние дома. Так дома, построенные полвека назад, могут иметь технические проблемы: протекающую крышу, плохой водопровод и т.д. Отдельно отметим дома, относящиеся к ОКН (объекты культурного наследия). Продать их значительно сложнее, несмотря на всю заманчивость идеи жить в памятнике культуры. Здесь гораздо выше налоги и требования к ремонту, что делает их менее привлекательными для покупателей.
- Юридические аспекты: наличие обременений, неоплаченные долги по коммуналке и т.п.
Как оформить сделку купли-продажи квартиры?
Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.
Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.
Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.
Приведем перечень необходимых документов (и сроков), которые вам потребуются при самостоятельной продаже квартиры. Отметим, что список документов при продаже квартиры может иметь свои особенности, к примеру, если вы продаете квартиру, купленную на материнский капитал, в ипотеку или у вас есть несовершеннолетние дети.
|
Документы, необходимые сразу |
Документы, имеющие ограниченный срок действия, которые нужно получить перед самой сделкой |
|
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН |
Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца |
|
Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет |
Справка формы 9 (справка о составе семьи, выдается бесплатно в МФЦ) |
|
Кадастровый паспорт на квартиру (можно получить в МФЦ, Росреестре либо непосредственно в Кадастровой палате) |
Справка о расчетах с коммунальными службами либо квитанции по коммунальным платежам за последние месяцы |
|
Технический паспорт |
|
|
Справка из налоговой службы об отсутствии долгов |
|
|
Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости |
Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:
Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.
При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.
Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.
|
Предварительный договор купли-продажи квартиры
|
Договор задатка при купле-продаже квартиры |
|
Если обеспечением является аванс, то при отказе сторон от заключения сделки, вся сумма должна быть возвращена покупателю. В договоре может быть прописан пункт, согласно которому в случае отказа продавца от продажи, он возвращает переданную ему в качестве аванса суммы, при этом с начисленными процентами (с момент получения и до момента возврата) |
Если сделка не состоится по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца. Если сделка не заключена по вине продавца, он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. |
В предварительный договор включают следующие пункты (они же будут продублированы и в основном соглашении):
- Стоимость квартиры и ее основные характеристики (метраж, адрес, этажность и проч.);
- Порядок оплаты (единовременно, по частям и т.д.);
- Кто и за что платит во время купли-продажи квартиры (оплата услуг нотариуса, аренда банковской ячейки и т.п.), а также ответственность каждой из сторон в случае отказа от обязательств;
- Сроки – когда продавец освободит квартиру и снимет ее с регучета, а также сроки, в которые сделка будет окончательно завершена, деньги переданы, а продавец передаст ключи от квартиры.
Важно четко обозначить то, в каком виде продается квартира — условно, «пустые стены» или с частичной обстановкой (например, со встроенной кухней, сантехникой, бытовой техникой, мебелью и т. д.).
От этого будет зависеть, за что должен платить покупатель, а за что нет.
К примеру, два человека подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, указав в нем цену с учетом кухни (плюс 175 тысяч рублей).
Деньги за кухню покупатель передал сразу же, в виде задатка по расписке. А при подписании основного договора цена квартиры была указана уже без учета стоимости кухни, хотя сама она в описании по-прежнему осталась.
Впоследствии покупатель обратно взыскал с продавца 175 тысяч рублей, поскольку в основном договоре они не были указаны, а о том, что он платил задаток за кухню, тоже нигде речи не шло. В итоге кухня досталась ему даром.