Объект недвижимого имущества в 2022 году

Налоговый календарь на март 2022 года

1,2 тыс. 0

В режиме для слабовидящих доступен ряд функций:

• Эта подсказка выводится/убирается переключателем ? или нажатием клавиш SHIFT + ?
• Используйте переключатель картинки чтобы убрать картинки и видеофайлы в статьях и прочитать вместо них текстовое описание.
• Чтобы отключить правую колонку с виджетами (видео, голосование, и т.п.), используйте переключатель виджеты
• Для увеличения размера шрифта текста используйте переключатель шрифт
• Вы можете сменить цветовую схему сайта с помощью переключателя цвет

Главный тренд — переход девелоперов за территорию кольцевой дороги (КАД). На это подталкивают недостаток земельных участков и покупательский спрос из-за разницы в цене.

«Проблема с редевелопментом территорий в городе назрела давно. Программы реновации свернули, фактически даже не начав. Например, в Центральном районе в последнее время не было ни одного завершенного проекта. В этом плане опыт Москвы мог бы дать новый толчок развитию рынка недвижимости Петербурга. А пока мы видим, что долгая пауза в редевелопменте в дальнейшем будет подталкивать к увеличению стоимости квадратного метра жилья в границах Петербурга, повышения классности до комфорта и выше. Эти факторы, в том числе, выталкивают девелоперов за границы кольцевой автодороги,— поясняет Сергей Софронов.— О переходе свидетельствуют сделки, осуществленные в прошлом году, крупными застройщиками: “Аквилоном”, Setl Group и другими. Мы также поучаствовали в приобретении таких проектов. От нас в этом году стартует в продажу более четверти миллиона квадратных метров за кольцевой автодорогой в южном направлении: малоэтажные комплексы, комфортное жилье по доступным ценам».

При выборе недвижимости покупатель ориентируется на более низкую цену в сравнении с жильем в городской черте, транспортную доступность и наличие инфраструктуры.

«На окраине Петербурга стоимость жилья составляет 200 тыс. рублей за “квадрат”. Стоимость проектов на Московском, Волковском, Таллинском проспектах и Петергофском шоссе колеблется от 140–160 тыс. за квадратный метр. Разница в 20–30% существенна при выборе. И зачастую в данных домах жизнь более комфортная, ведь это проекты комплексного освоения территории, которое подразумевает озеленение, благоустройство, строительство детсадов и школ. Градостроительная комиссия тоже оценивает наличие транспортной и социальной инфраструктуры в этих проектах и без них разрешение на строительство не выдает»,— указывает господин Софронов.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам «Балтийской жемчужины», согласилась со спикером в части, что так называемое «закадье» уже не пугает людей. «Если девелопер готов взять на себя функции комплексного освоения территории и создать объекты социальной инфраструктуры, как это сделали мы, то даже отсутствие метро не станет препятствием для покупки. В пандемию люди перестали много передвигаться и хотят, чтобы все было рядышком, по соседству. Мы обеспечиваем полностью инфраструктуру: открыли поликлинику, школы, пять детских садов и готовимся к открытию полицейского участка»,— рассказала госпожа Левнева.

Спикер заметила, что из-за пандемии увеличился спрос на многокомнатные квартиры. Впрочем, по словам господина Софронова, тренд на покупку жилья с возможностью удаленной работы на 100% не воплотился. Скорее повышенный спрос на многокомнатные квартиры стимулируется наличием госпрограмм по семейной ипотеке.

Дарья Филина, руководитель практики «Недвижимость и строительство» бюро юридических стратегий Legal to Business, предоставила обзор законодательных изменений в сфере гражданского права и градостроительства. В первую очередь спикер отметила изменения в Гражданском кодексе РФ, которые вступят в силу с 1 марта 2023 года. Согласно им, здания и сооружения являются недвижимыми вещами, создаваемыми исключительно в результате строительства. Эта норма окончательно решает проблему, например, с регистрацией права собственности на футбольные поля, бетонные конструкции и прочее. Кроме того, обновленный ГК должен прекратить споры собственников имущества и налоговых органов, когда последние относят к недвижимому имуществу тяжелое промышленное оборудование (печи, разливные механизмы для топлива) и облагают налогом такое имущество как недвижимое, что не соответствует действительности.

Еще одно нововведение: обрушение находящегося на чужом земельном участке здания или сооружения по общему правилу не влечет прекращения имеющегося у собственника здания права на земельный участок. В течение пяти лет собственник вправе восстановить утраченное здание. Это актуальная история для начала 2000-х годов, когда на территориях бывших заводов неожиданно выяснялось наличие небольших зданий трансформаторных подстанций и еще каких-либо аварийных строений, у которых был другой собственник, и необходимо было решать проблему.

Стратегия развития строительства до 2030 и планового 2035 года предусматривает семь инициатив в сфере строительства, которые будут реализовываться в РФ, в том числе дебюрократизация градостроительных процедур. В целях дебюрократизации технические условия будут выдавать в рамках договора на присоединения и не нужно получать их отдельно. Разработан проект по реализации объектов капитального строительства, где вместо 100 процедур предусмотрено 38. При требовании излишней документации застройщик может обратиться в УФАС и привлечь к ответственности органы власти.

В Градостроительном кодексе закреплен термин «рабочая документация». Законом определяется, что рабочая документация разрабатывается на основании проектной, при этом подготовка проектной документации и рабочей документации может осуществляться одновременно. Рабочая документация может создаваться как в текстовой и графической форме, так и в виде информационной модели. Внедряется принцип проведения экспертизы по правилу «одного окна» (проведение государственной экспертизы проектной документации, историко-культурной экспертизы, экологической экспертизы в рамках единого обращения).

С 1 января 2022 года применение BIM-моделирования становится обязательным на объектах госзаказа. Это первый шаг в применении цифрового моделирования, которое является одним из направлений деятельности Стратегии развития строительства.

6 декабря 2021 года был принят 408-ФЗ, которым предусмотрены меры по упрощению регистрации объектов недвижимости для застройщиков. Для регистрации права собственности на созданный объект застройщику достаточно только подать заявление о получении разрешения на ввод в эксплуатацию, а дальнейшая регистрация права собственности осуществляется в процессе взаимодействия органа, выдавшего разрешение на ввод в эксплуатацию, и Росреестра. Этот упрощенный порядок не распространяется на МКД.

До 1 января 2024 года продлен порядок предоставления земельных участков без торгов для строительства объектов обманутых дольщиков. Предполагается, что к 2024 году проблема обманутых дольщиков должна быть решена в полном объеме.

В 2022 году внесены изменения в Земельный кодекс РФ, где разрешено приобретение в частную собственность земельных участков, расположенных во второй санитарной зоне охраны объектов водоснабжения. Эта норма способна пополнить земельный банк.

По словам госпожи Филиной, в Ленобласти и Санкт-Петербурге много запросов, связанных с малоэтажным коттеджным строительством в лесных массивах, проблема «двойного учета» земельных участков по-прежнему сохраняется, на ее решение и направлены нормы о проведении лесной амнистии. Согласно информации, предоставленной Росреестром, по результатам лесной амнистии площадь лесных участков в данных ЕГРН уменьшена на 240,5 млн га (устранены пересечения границ лесных участков с границами других лесных участков и земельных участков иных категорий земель).

О необходимости цифровизации коммуникаций для девелопмента рассказал Алексей Горбунов, руководитель макрорегиона «Северо-Запад» компании Mango Office. По его словам, девелоперы — в числе основных потребителей цифровых решений и технологий, поскольку в условиях высокой конкуренции для них важно обеспечить высокое качество коммуникаций с клиентом.

«Переход девелоперов на цифровые технологии подстегнула пандемия. В недвижимости появился новый клиентский опыт. Например, если раньше квартиру можно было купить только после встречи с менеджером, то теперь это легко сделать дистанционно, изучив объект недвижимости по видеосвязи или с помощью виртуального тура»,— подчеркнул господин Горбунов.

Доступность технологий и высокая конкуренция стимулировали трансформацию клиентского сервиса и повлияли на развитие новых каналов общения с покупателями. Несмотря на то, что звонок по-прежнему остается ключевым средством коммуникации, не все готовы общаться по телефону или оставлять свой номер в виджете сайта для обратного звонка. В чат-боте или мессенджере для многих проще задать пару вопросов, получить консультацию. При этом бизнесу важно всегда быть онлайн и оперативно обрабатывать все обращения.

Отследить, какое именно касание с компанией привело к покупке, в недвижимости сложно. Срок принятия решения в этой отрасли достаточно длительный. Девелоперы имеют множество разрозненных данных, которые необходимо собрать и проанализировать. Именно так появился тренд на омниканальность — интеграцию различных каналов общения с клиентами в единую коммуникационную систему. Она, по сути, стала обязательным элементом современного клиентского сервиса.

Важны технологии и при сборе портрета потенциального покупателя квартиры. Речь идет об инструментах, позволяющих благодаря мониторингу собрать большой объем информации о потенциальных покупателях. Сквозная аналитика показывает весь путь клиента от первого касания до сделки: так можно понять, какие рекламные каналы влияли на решение покупки, сколько компания потратила на каждый из них.

«Поэтому крупные представители рынка недвижимости активно используют данные сквозной аналитики, благодаря чему повышают ключевые показатели и снижают стоимость сделки»,— добавил господин Горбунов.

Юрий Стрельцов, директор Санкт-Петербургского филиала Paroc, рассказал о стоимости строительных материалов. По словам эксперта, цены на стройматериалы за прошлый год выросли в два раза, а на некоторые компоненты даже больше. Например, по основным сырьевым категориям (кокс, связующие, полимерные материалы, включая упаковку, деревянные паллеты) рост составил более 100% в сравнении с 2020 годом. Стоимость доставки по направлению Тверь — Санкт-Петербург увеличилась на 60% за год.

«Мы все оказались заложниками сырьевой инфляции. И, к сожалению, все бремя легло на плечи потребителей. В течение и этого года мы не ожидаем снижения себестоимости»,— подчеркнул господин Стрельцов.

По словам спикера, сейчас на строительном рынке появляются новые решения для качественной изоляции подземных паркингов и создания противопожарных рассечек. Также есть комплексные решения, направленные на звукоизоляцию,— это один из первых запросов потребителя.

Сергей Федоров, руководитель Ассоциации промышленников и предпринимателей, обратил внимание на одну из существенных проблем на строительном рынке, помимо удорожания материалов. Она касается отсутствия рабочей силы. «По данным компаний, на площадках некому работать. Мы получили миллион излишней смертности в РФ, из них 20% — это рабочие места. В нашем городе потери составили около 10 тыс. рук. Кроме того, происходит ужесточение процедуры приема на работу мигрантов. Нехватка рабочих рук наблюдается во всех секторах»,— рассказывает эксперт.

Он заметил, что покупательная способность будет снижаться из-за удорожания объектов недвижимости. Последнему способствуют сложная экономическая ситуация в стране, высокие ставки по кредитам, налоговая нагрузка на бизнес.

С 1 января 2022 года имущественные налоговые вычеты по НДФЛ можно будет получить еще до окончания налогового периода. Для этого налогоплательщику нужно обратиться с письменным заявлением к работодателю (федеральный закон от 20 апреля 2021 года №100-ФЗ).

А вот людям, рассчитывающим в 2022 году получить субсидии и компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, с 1 января нужно будет убедиться, что у них нет непогашенной задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, которая образовалась за период не более чем три последних года, да еще и подтверждена вступившим в законную силу судебным актом (федеральный закон от 28 ноября 2018 года №442-ФЗ). В противном случае субсидий и компенсаций им не видать.

С 1 января 2022 года во всех субъектах РФ начнется массовая государственная кадастровая оценка всех земельных участков, независимо от их категории. Ее впервые проведут одновременно во всей стране, ранее она проходила по регионам один раз в 4 года и время ее проведения не совпадало. После подведения итогов кадастровая стоимость объекта может измениться, а это влияет, как на имущественные налоги, так и на размер НДФЛ, который нужно заплатить в бюджет в случае его продажи.

С 1 января 2022 года расширяется перечень основных сведений, включаемых в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это определено Федеральным законом от 26.05.2021 № 148-ФЗ, расширение обязательных сведений проведут в два этапа:

• с 01.01.2022 года в ЕГРН внесут информацию о каждом кадастровом инженере, осуществляющим государственный кадастровый учет объекта недвижимости (уникальный номер в реестре саморегулируемой организации и ее наименование, СНИЛС, номера и даты заключения договоров на выполнение работ, дату их завершения).
• с 01.02.2022 года в ЕГРН появятся сведения об аварийности многоквартирных домов. Если дом или квартира признается аварийным, подлежащим сносу или реконструкции, а также непригодным для проживания, это будет видно в выписке из ЕГРН.

Проведение сделок с недвижимостью в 2022 году

С 01.03.2022 года начинают действовать новые правила пользования жилыми помещениями, утвержденные приказом Минстроя РФ от 14.05.2021 г. № 292/пр. Они вводят новые обязанности и запреты особенно для нанимателей жилья по договорам социального найма. Теперь им нельзя без разрешения остеклять балконы и лоджии, и они обязаны немедленно сообщать владельцам жилья обо всех неисправностях жилого помещения или сантехники и другого оборудования.

С 1 марта 2022 года все «временные» земельные участки снимут с государственного кадастрового учета. До этой даты нормами Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» предусмотрен временный характер сведений ЕГРН об образованных объектах недвижимости. Теперь сведения обо всех земельных участках, которые носят временный характер, будут исключены из ЕГРН. Их владельцам придется ставить их на постоянный кадастровый учет самостоятельно.

Покупки квартир, новостроек, домов и земельных участков повлеки за собой необходимость проведения в них строительных и ремонтных работ. Как следствие, взрывной рост на строительные материалы, которые подорожали по нашим оценкам в 2021г. уже более чем на 30%. Нет никаких оснований ожидать снижения стоимости строительных материалов в 2022г. в связи огромным неудовлетворённым спросом и продолжающейся программой реновации.

Профессиональное инвестирование для физических лиц

В то время, как рост цен на квартиры составил 40-60% с начала пандемии, ставки аренды практически не изменились. С одной стороны, это связано с переходом на удаленку и покупку собственного жилья, а с другой – реальные доходы населения почти не растут уже несколько лет. В результате уровень доходности в секторе жилья составляет 2-4% годовых без учета расходов по ипотеке. Мы не ожидаем, что в 2022г. что-то кардинально изменится в этом секторе.

Перечень объектов недвижимости на 2022 год

• БЛОГ О НЕДВИЖИМОСТИ (4)
• Варианты использования (3)
• Инвестировать в недвижимость (21)
• Как арендовать недвижимость (14)
• Как купить недвижимость. (8)
• Как продать недвижимость (6)
• Маркетинг недвижимости (2)
• Мнения и аналитика по недвижимости (9)
• Офисная недвижимость (4)
• Стратегии (2)
• Управление недвижимостью (5)