Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены жилых домов с доплатой». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Начинается такой договор сведениями о фигурантах сделки – фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес дома и квартиры, площадь, размер приусадебного участка, документы, удостоверяющие право на владение, оценочная стоимость объектов, срок их передачи новым владельцам.
После устной договоренности о сумме доплаты за дом большей площади, земельный участок и другие преимущества, в договоре фиксируется:
- цена за дом;
- цена за земельный участок;
- цена за квартиру;
- разница этих цен;
- сумма, которую одна из сторон обязуется выплатить;
- срок выплаты.
Переход права собственности наступает после того, как будет подписан акт передачи и пройдет задокументированная государственная регистрация права новых собственников на дом с земельным участком одной стороне, а квартиру – другой.
жилых домов с доплатой г. «» 2022 г. Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец-1», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец-2», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
3.1. Сторона договора, моральные и/или имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также компенсации морального вреда.
3.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.
Договор мены квартиры с доплатой: образец скачать
6.1. Стороны согласились, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон его при наличии к тому оснований, которые стороны сочтут достаточными для расторжения договора.
6.2. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой стороной, когда такое нарушение влечет для первой стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств, т.е. настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.
7.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения сторонами договора своих обязательств по нему. 7.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении или исполнении настоящего договора.
Договор мены
г. Курган 24 мая 2023 года
Мы:
Денисов Денис Денисович, 11.03.1999 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Петра Первого, дом 88, квартира 324, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 11.03.2019, именуемый в дальнейшем Продавец 1, с одной стороны
И
Ильин Илья Ильич, 12.03.1999 года рождения проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Черемушки, дом 874, квартира 398, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 12.03.2019, именуемый в дальнейшем Продавец 2, с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбуле соглашения традиционно указываются:
- разновидность сделки;
- место и дата заключения соглашения;
- имена и роли участников договора;
- адрес проживания и паспортные данные физических лиц.
У договора мены, как и у других сделок, существуют существенные условия, без которых он не может вступить в юридическую силу. К таким условиям, в нашем случае, принято относить:
- предмет договора;
- фактическая стоимость имущества, которое является предметом.
В этом разделе указываются положения об обязательствах сторон по настоящему договору. При этом составление раздела не является обязательным условием. Но мы все же рекомендуем его составить, дабы избежать спорных ситуаций, в случае недопонимания между сторонами. Итак, ниже мы приведем примерные формулировки в рамках этого пункта:
Стороны вправе:
• Требовать передачи права собственности на указанные в пунктах о предмете соглашения автомобили.
Стороны обязуются:
• Передать друг другу указанные в тексте документа транспортные средства в технически исправном состоянии.
• Сообщить о всех недостатках, скрытых дефектах и поломках, если такие присутствуют.
• Передать друг другу заявленные в разделе о предмете автомобили в собственность в течение 3 (трех) дней с момента подписания соглашения.
• Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим договором.
Для чего нужен договор мены и как его составить
В этом пункте уточняется, что собственно подлежит обмену.
Предметом мены является равноценный товар, а именно:
- Принадлежащий продавцу № 1 на праве личной собственности автомобиль . Право собственности подтверждается техническим паспортом .
- Принадлежащий продавцу № 2 на праве личной собственности автомобиль . Право собственности подтверждается техническим паспортом .
В первом пункте мы уже указали, что товар равноценный. Для убедительности в описание каждого из авто не помешает добавить цену.
Если машины стоят неодинаково и предполагается доплата, это тоже нужно прописать.
Продавец № 1 уплачивает при передаче автомашины рублей — разницу между стоимостью обмениваемых автомашин.
Укажите, сколько дней даётся на фактический обмен имуществом. Это могут быть разные даты для каждого участника сделки.
Передача обмениваемого товара производится в течение дней с момента подписания договора.
Если что-то осталось недописанным, но очень хочется указать, это можно сделать. Нередко, например, в документ добавляют строчку о том, что указанный в договоре товар никому не продан, не заложен и не арестован.
Для совершения сделки мены квартиры на дом необходимо правильно оценить обмениваемые объекты, продолжает юрист. В случае неравноценного обмена — определить сумму доплаты, порядок расчетов между сторонами договора мены. Если в договоре мены не прописана стоимость объектов, то обмен признается равноценным. Эксперты рекомендуют обращать на это внимание.
Также необходимо подготовить документы и провести юридическую проверку объектов. Например, убедиться, что дом построен без нарушений, а все собственники объектов недвижимости согласны обменять жилье. После этого составить договор мены и направить документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости. «Право собственности на недвижимое имущество, полученное по договору мены, возникает с момента государственной регистрации права на соответствующий объект», — уточнила она.
В случае обмена с доплатой собственник более дорогой недвижимости должен будет уплатить подоходный налог 13%, при равноценном обмене налог платить не нужно. Недостатки данной схемы заключаются в том, что достаточно сложно найти эквивалентные объекты, которые устраивали бы обе стороны.
Кроме того, договор мены влечет гораздо более глубокие юридические последствия, чем договор купли-продажи, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости сети офисов «Миэль» Татьяна Ананьева. «Если в истории какой-то квартиры при сделке мены всплывет что-то, позволяющее признать сделку недействительной, то придется разрушить всю цепочку, в которой может быть более десятка человек. При этом сделка может быть признана недействительной, например, через полгода, когда новые владельцы уже обжились на новых местах и будут вынуждены опять сниматься с места», — сказала она.
Предметами обмена являются товары, вещи, то есть материальные объекты. Существенными условиями договора являются: наименование, описание и количество вещей (товара). Закон прямо не запрещает обменивать вещи на имущественные права, например, уступку права требования имущества от третьего лица, или другие ценности. Однако нужно, иметь в виду, что при возникновении судебного спора, он рассматриваться по правилам гл. 24 ГК РФ, которой предусмотрены специальные нормы для отчуждения таких объектов, право требования.
В договоре мены должны быть прописаны обязательства сторон:
-
срок исполнения;
-
вид документа, подтверждающего передачу (акт);
-
может быть условие о разнице в цене и доплате;
-
стороны должны передать товар, свободный от прав третьих лиц.
Ответственность сторон заключается в том, что если одна из них нарушает условия соглашения, вторая приобретает право взыскать убытки в соответствии со ст. 463, 398 ГК РФ. Кроме того, участник, передающий предмет обмена последним вправе приостановить исполнение обязательств или отказаться от их выполнения.
Учитывая специфику таких договоров, их смешанный характер и другие нюансы, рекомендуется договор мены всегда удостоверять нотариально. Это дает участникам дополнительные гарантии.
-
Нотариус анализирует правовую основу соглашения и соблюдение требующейся по закону формы — это исключает впоследствии основания для его оспаривания или признания незаключенным.
-
При удостоверении сделки будут тщательно проверены документы физических и юридических лиц: их дееспособность, правомочность на совершение сделки, отсутствие в отношении сторон дел о банкротстве.
-
Проводится проверка принадлежности имущества обменивающимся сторонам, что исключает обмен предметами, выведенными из оборота, находящимися под арестом или обременением.
Стоимость нотариальных действий установлена Налоговым кодексом в форме государственной пошлины (нотариальный тариф). Дополнительно к госпошлине взимается плата за правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ), размер которой ежегодно устанавливается региональной нотариальной палатой. Таким образом, общая стоимость услуги по удостоверению договора мены будет одинаковой у всех нотариусов на территории города Москвы (см. таблицу).
|
Предметом обмена является недвижимость |
||
|
Особенность сделки |
Госпошлина, руб. |
УПТХ, руб. |
|
С членами семьи |
до 10 млн. — 3 000 + 0,2 %; свыше — 23 000 + 0,1 % от суммы, превышающей 10 млн., максимально 50 000 |
6 600 |
|
С посторонним лицам |
до 1 млн. — 3 000 + 0,4 %; 1–10 млн. — 7 000 + 0,2 % от суммы свыше 1 млн.; более 10 млн. — 25 000 + 0,1 % от суммы свыше 10 млн., максим. 100 000 |
|
|
Сделки с долями недвижимости (обязательно нотариальное удостоверение) |
0,5 %, не менее 300 и не более 20 000 |
6 000 |
|
Обмен другими предметами |
||
|
До 1 млн. |
3 000 + 0,3 %; |
11 000 |
|
От 1 млн до 10 млн |
5 000 + 0,2 %; от суммы свыше 1млн |
|
|
Свыше 10 млн |
23 000 + 0,1 %; от суммы свыше 10 млн, но не более 500 тыс. |
|
Мена регулируется Гражданским кодексом, и что такое договор мены (ДМ), разъясняет глава 31. В соответствии с п. 1 ст. 567:
- стороны обязуются передать друг другу товар — один в обмен на другой;
- объекты передаются в собственность.
Субъекты ДМ:
- действуют по правилам купли-продажи (гл. 30 ГК), если сделка не противоречит правилам гл. 567 и сути мены;
- каждый является покупателем и продавцом соответственно принимаемого в обмен и передаваемого (п. 2 ст. 567).
Обмен недвижимостью с родственником
Контрагенты действуют по правилам купли-продажи. ДМ схож с соглашением покупателя и продавца, но имеет и отличия.
| Мена | Купля-продажа |
|---|---|
| В этом случае каждая из сторон по договору мены признается одновременно и покупателем, и продавцом. |
Два субъекта:
|
|
Расчет осуществляется:
|
Расчет в денежной форме. |
Что предусмотреть сторонам мены:
| На что обратить внимание | ГК и НПА |
|---|---|
| Предполагается обмен равноценными объектами (в случае отсутствия в ДМ положения о цене). | п. 1 ст. 568 |
|
При обмене равноценного нельзя взыскать (кроме случаев неравноценности):
|
п. 2 ст. 568 ст. 395 |
|
Действуют особые правила расчетов, перечислим, какие условия необходимо для заключения договора мены соблюсти и учесть дополнительно:
|
ст. 486–489 ГК РФ п. 4 Обзора Президиума ВС №69 от 24.09.2002) |
|
Если объекты обмена неравноценны:
|
п. 2 ст. 568 |
|
Если по ДМ получено имущество ненадлежащего качества, нельзя:
|
п. 9 Обзора |
|
К ДМ не относятся сделки, предусматривающие обмен на эквивалентные по стоимости услуги:
|
п. 1 Обзора |
| По ДМ не взыскиваются проценты за неисполнение обязательств. |
п. 1 Обзора |
| Отказаться в одностороннем порядке от исполнения можно, если это прямо установлено в контракте. По умолчанию закон такого права не дает. | ст. 450–453 |
| Согласно общему правилу, по ДМ право собственности переходит к субъектам лишь после передачи объектов друг другу. | ст. 570 |
Мена оформляется возмездным, консенсуальным, двусторонним, синаллагматическим документом. Часто задается вопрос, является ли договор мены возмездным или нет, — да, является, и этому есть объяснение. Каждый субъект при передаче имущества контрагенту за исполнение своих обязанностей получает встречное предоставление — другой объект. Соглашение консенсуально, поскольку считается, что оно заключено с момента достижения согласия в требуемой форме. Двусторонний характер подтверждается наличием:
- обязанности в пользу другой стороны — роль должника;
- права требования к контрагенту — роль кредитора.
ВАЖНО! Гражданский кодекс определяет, когда договор мены является синаллагматическим: таковым он является всегда. Это соглашение, содержащее взаимосвязанные и встречные обязательства. Исполнение одного тесно связано с другим (гл. 31).
Устная форма используется только в двух случаях:
- между гражданами при сумме сделки менее 10 МРОТ;
- между всеми субъектами, если договор исполняется при его заключении.
ВАЖНО! Для остальных вариантов предусмотрена форма письменная (ст. 152–162 ГК).
Субъекты сделки:
- различные образования, наделенные специальными имущественными правами и обязанностями (например, государственные и муниципальные организации);
- физические лица и организации.
Момент, когда договор мены считается заключенным, указывается в соглашении вместе с местом сделки. Он наступает после достижения договоренности по существенным условиям — предмету сделки, его описанию и количественной оценке.
Передача имущества описывается по видам, размерам, артикулам, сортам, иным признакам, которые согласовали стороны (ст. 467 ГК).
| Раздел | На что обратить внимание |
|---|---|
| Предмет |
Товары, свободные от обременения, имущественные права (п. 2 ст. 557 ГК РФ) — это существенное условие договора. Предметом ДМ не может быть:
|
| Объект |
В качестве объекта в договор об обмене имущества включают следующие товары:
|
| Сроки |
Определяют стороны ДМ. Часто встречающиеся особенности:
Последний исполнитель вправе отказаться от исполнения. В этом случае он требует возмещения убытков, если обязательство не исполняет ранний. |
|
Права и обязанности сторон при заключении договора мены описаны в п. I ст. 568 ГК |
Особенности:
|
|
Ответственность ст. 571 ГК |
Особенности:
|
Структура и положения соглашения соответствует купле-продаже, если нет специального регулирования. Например, указом президента №1209 от 18.08.1996 и гл. 10 ФЗ-164 от 08.12.2003 регламентируется, в какой форме заключается договор мены: бартера, во внешней торговле.
Особенности оформления между близкими родственниками и с несовершеннолетним
Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог. Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье. Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.
Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.
Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Оформление договора мены у нотариуса
Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.
Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.
Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Стандартные сведения договора мены:
- данные паспорта сторон, участвующих в договоре;
- точное описание объектов мены;
- сумма разницы стоимость объектов, если договором она предполагается;
- указывается порядок проведения самой процедуры обмена: последовательность освобождения квадратных метров, выписка, прописка и пр.;
- перечисляются особые условия, жизненные ситуации, форс-мажорные обстоятельства (если такое случается);
- ответственность сторон за выполнение условий договора;
- действия при возникновении форс-мажоров и пр.
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Хочу обменяться квартирами со знакомым и не платить налоги
Правовая основа договорных отношений в случае мены квартиры, изложена в Гражданском кодексе. В частности следует учитывать следующие нормы ГК РФ:
- п. 1 ст. 567 – обе стороны обязуются по договору мены передать один товар в обмен на другой;
- п. 2 ст. 567 – каждая из сторон является покупателем и продавцом товара;
- гл. 30 – применяются правила аналогично сделки купли-продажи;
- пп. 1 п. 1 ст. 161 – договор мены заключается в простой письменной форме.
К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.
Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:
- когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
- отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).
Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:
- обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
- максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
- стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
- сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
- порядок освобождения обмениваемых площадей.
К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов. Рекомендуется в акте прописать все оборудование и имущество, которое остается новому собственнику, а также его состояние на момент передачи.
В обязательном порядке указывается дата составления договора, реквизиты участников с каждой стороны. Скрепляется документ собственноручными подписями участников на каждом из экземпляров.
Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:
- паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;
- доверенностью, заверенной нотариально, в случае, когда интересы собственника представляет доверенное лицо;
- договором мены имущества (квартиры, комнаты, дома или земельного участка);
- нотариальным согласием супруга на отчуждение совместного имущества;
- согласием органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является ребенок.
Документы передаются заявителем одним из удобных способов:
- через многофункциональный центр или в отделение Росреестра;
- отправлением по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого;
- через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения с условием подписания квалифицированным сертификатом электронной подписи (усиленной квалифицированной электронной подписью).
Регистрация договора облагается государственной пошлиной в размере 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
- Принцип заключаемой сделки – передача имущества в обмен на другой объект.
- После заключения сделки право собственности переходит на нового владельца.
- Встречное представление: собственник, реализуя свое имущество, получает доход в виде нового объекта собственности.
- Может возникать дополнительный доход в денежном выражении.
- Смена собственников происходит одновременно после исполнения всех условий соглашения (или в специальном порядке, оговоренном заранее).
- При неравнозначности сделки, когда оцененная стоимость объектов отличается, заключается соглашение мены с условиями доплаты.
Под сделкой по взаимному переходу права собственности на объекты с доплатой подразумевается письменное соглашение, подписанное участниками сделки, в которой стоимостная оценка предметов обмена показала их неравнозначность.
Обязательным дополнительным условием данной сделки является указание порядка взаиморасчетов:
- Если наличный расчет – участники составляют расписку в произвольной письменной форме без ее нотариального заверения, в которой отображается передаваемая сумма и причины проведения расчетов. Эта расписка – подтверждающая информация полученного дохода для контролирующих органов и минимизация рисков аферы для лица, производящего доплату.
- Если безналичный расчет – подтверждающим документом является запрошенная выписка по счету.
Внимание! Отсутствие подтверждающих документов о приведении объектов в равнозначность (доплата одной из сторон) может вызвать требование предоставить объяснения не только налоговой инспекции, но и Росреестра (в том числе приостановлении сделок с недвижимостью).
Договор мены квартиры — образец 2022 года
- Реквизиты сторон – паспортные данные между физическими лицами.
- Документы подтверждения права собственности или наличие генеральной доверенности.Внимание! Генеральная доверенность должна предоставлять полномочия не только на заключение соглашения мены, но и на проведение расчетов при доплате.
- Качественные характеристики объектов, их стоимостная оценка.
- Помимо суммы обязательной доплаты, должен быть прописан алгоритм расчетов, сроки перечисления денежных средств (может происходить и в натуральном выражении).
- Дополнительное условие — наличие и размер штрафных санкций, если произойдут нарушения порядка взаиморасчетов.
Взаиморасчеты по сделкам на основании заключаемого соглашения мены регулируется ГК РФ. Согласно действующему законодательству, соглашение мены – это процесс передачи своего имущества в собственность в обмен на другое, в том числе с доплатой при неравнозначности объектов (сумма доплаты – обязательное условие соглашения). В сущности данных взаимоотношений между контрагентами возникает взаимная реализация объектов, т.е. каждый собственник выступает одновременно продавцом (реализует свое имущество) и покупателем (получает объекты). Обмениваемые объекты – своеобразный товар.
Любые операции по реализации облагаются налогом на получаемый доход. Так, и договор мены влечет за собой обязанность исчисления налогооблагаемой базы по налогу на доход, с которой надо перечислить в бюджет 13%, доход определяется как в денежной, так и натуральной форме.
Внимание! При осуществлении операций с недвижимостью обязанность уплаты налога на доход возникает у лиц, имеющих в собственности объект недвижимости менее 3 лет (если квартира приобретена до 2016 года) и менее 5 лет (если приобретение с 2016 года).
1. Применение права на имущественный вычет при продаже имущества. Максимальный размер вычета – 1000000 рублей.
2. Получение объекта дает возможность уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на доход на сумму понесенных расходов (стоимость обмениваемых предметов указывается в письменном виде). Соответственно, доходом в данном случае будет считаться разница между ценами при наличии доплат.
Пример
Стороны заключили соглашение, согласно которому обмениваются квартиры стоимостью 4 млн. руб и 3 млн. руб с доплатой 1 млн. руб соответственно.
Расчет налога для владельца более дорогой квартиры: в связи с реализацией квартиры и полученной доплатой доход составил 4 млн. руб.
- Расходы, понесенные в текущем периоде, составили 3 млн. руб. Соответственно, налогооблагаемая база – 1 млн. руб. С этой суммы необходимо перечислить налог в бюджет в размере 130000 рублей.
- Применение имущественного вычета: в данном примере налогооблагаемая база составит 3 млн. рублей и налог к уплате 390000. Таким образом, использование вычета целесообразно, если отсутствует документальное подтверждение произведенных расходов, а сам договор по сделке является подтверждением.
Внимание! Помимо уплаты налога в бюджет, у участников возникает обязанность подачи декларации в контролирующие органы по истечении отчетного периода (года) по форме 3-НДФЛ.
Проводимые операции по взаиморасчетам по договору мены – законодательно регулируемая процедура, позволяющая значительно сэкономить время и не требующая дополнительных затрат (например, заверение сделки нотариусом). Кроме того, данный обмен дает возможность не только пользоваться желаемым объектом, но и оформить его в собственность.
В любых операциях, происходящих со сменой собственниками имущества (мена, продажа и т. д.), существуют риски, и для их минимизации следует предварительно четко понимать структуру проводимой сделки, изучить объект обмена и контрагента. Помимо собственника, сделка может осуществляться по доверенности, поэтому следует тщательным образом проверить полномочия представителя.
При составлении письменной формы договора можно основываться на предложенных образцах.
На переход права собственности на жилое помещение не влияет принадлежность владельцев к определенной категории. Именно поэтому можно оформить договор обмена квартиры между родственниками, а также любыми лицами, имеющими в собственности жилое помещение. При этом в отличие от купли либо продажи жилья, мена будет осуществляться по так называемой упрощенной схеме, состоящей всего из нескольких действий:
- поиск жилого помещения;
- оценка квартир и обсуждение условий обмена;
- заключение договора;
- перерегистрация прав собственности в Росреестре.
Договор оформляется один на оба жилых объекта. Процесс может занять всего несколько дней, переехать можно уже через 5–7 дней. Во избежание спорных моментов, а также изменения решения в процессе переоформления желательно оформить предварительный договор обмена квартирами, который в силу ст.429 ГК РФ может выступить основанием для понуждения к заключению основного соглашения.
г. _______________ «__»___________ ____ г. Гражданин Российской Федерации ________________________________________ (Ф.И.О. гражданина) (паспорт: серия _____ N __________, выдан ________________________________, код подразделения _________________, дата рождения «__»___________ ____ г., зарегистрированный по адресу: ___________________________________________), далее именуем__ «Сторона-1», и Гражданин Российской Федерации ________________________________________ (Ф.И.О. гражданина) (паспорт: серия _____ N __________, выдан ________________________________, дата рождения «__»___________ ____ г., место рождения _____________________ ____________, зарегистрированный по адресу: _____________________________), далее именуем___ «Сторона-2», именуемые совместно «Стороны», по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — «Договор») о нижеследующем:
2.1. Обмениваемые по настоящему Договору Объекты недвижимости признаются неравноценными.
2.2. Стороны пришли к соглашению об установлении следующей цены Объектов недвижимости:
2.2.1. Цена Жилого дома-1, принадлежащего Стороне-1, составляет _____ (__________) рублей.
2.2.2. Цена Жилого дома-2, принадлежащего Стороне-2, составляет _____ (__________) рублей.
2.3. Для покрытия разницы в цене Сторона-_____ должна заплатить Стороне-_____ денежную сумму в размере _____ (__________) рублей.
2.4. Указанная в п. 2.3 Договора денежная сумма должна быть уплачена в наличной форме до государственной регистрации настоящего Договора.
2.5. Факт уплаты подтверждается распиской о получении денежной суммы.
2.6. Расходы на передачу имущества несет Сторона, которая обременена соответствующими обязанностями.
2.7. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора и перехода права собственности на Объекты недвижимости, Стороны несут поровну в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
4.1. Сторона договора, интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору другой Стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой Стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые Сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
4.2. Стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемых Жилых домов. При неисполнении этой обязанности Сторона, которой передан Жилой дом с недостатками, вправе по своему усмотрению:
4.2.1. Потребовать от обязанной Стороны безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
4.2.2. Возмещения своих расходов на устранение недостатков соответствующего Жилого дома.
4.2.3. Отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата обмениваемого Жилого дома.
5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.
5.2. При невозможности урегулирования в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.